曹德明：影響估價的四個因素
2022-01-28
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本港變種病毒疫情爆發第五波，政府再度收緊一系列防疫措施，加上臨近農曆新年，市民對樓市觀望氣氛濃厚，睇樓量大減，發展商推盤部署亦轉趨審慎。近日有報導指業主減價沽貨個案增加，銀行對部分大型屋苑的估值亦有所調整。
銀行會根據物業的估值決定可批出的按揭貸款額，對買家而言，估價是申請按揭時的重要一環，估價過低，可批出的貸款額相應減少，首期預算便要增加；對銀行而言，估價則是一項風險管理，因抵押物業溢價過高會增加影響銀行體系的風險。
新手買家資金有限，申請按揭時最怕估不足價。去年樓市暢旺，有部分地區業主叫價更為進取，但銀行估價沒有追上市價，因此或會出現估價低於業主叫價的情況。其實，各銀行選用不同的估價行，而各估價行衡量物業估值的準則不一，哪些因素會影響物業估價？
1、 物業類型：估價不足大多發生於二手物業上，一手物業一般則以合約價批出貸款額。要注意若樓花買家選用建期付款，需要收樓前才申請按揭，如遇上經濟環境或市況轉差，樓價有顯著下跌，銀行或有機會下調物業估價。另外，一手公營房屋因有政府擔保，一般亦不會出現估價不足的問題。
2、 物業成交量：物業及附近物業的成交量是估價其中一項重要考量，大型屋苑的交投量多，因此估價一般與市價差距不大。相反，單幢樓、唐樓、村屋以至二手居屋等物業，若交投稀疏，銀行估價會相對較為保守。
3、 物業質素：泛指物業的地段、樓齡、坐向樓層以及附近景觀等，物業質素愈高，價值亦會愈高，而銀行對其估值亦會提高。如單位質素參差，或遇上樓契及建築上（如僭建）等問題，銀行估價會偏向保守。
4、 物業背景：物業或附近單位如曾經發生事故，銀行會因考慮其未來轉售能力，估價亦會有所影響。
下一節將講解避免估價不足的方法。
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