曹德明： 新造按揭實際息率走勢分析

置業人士申請按揭時，按揭計劃息率一般為最主要的考量，因會直接影響每月供樓開支。而銀行亦會根據客人職業/入息背景，物業類型/質素等因素評估風險及批出合適的按揭計劃。按揭計劃息率愈低，愈有利供樓人士節省更多利息開支。

現時承造按揭的息率走勢可於哪裡參考？早於1990年經絡按揭轉介成立前，美聯已創立出「M-RATE」（Mortgage Rate）。其後經絡按揭轉介於2000年成立，並定期將客戶所得的實際息率反映於「M-RATE」。2017年，經絡將其重新命名為「經絡按揭息率指數」MMI（mReferral Mortgage Index）。現時，MMI覆蓋全港銀行息率，配合31年數據庫，以及近10,000億元的按揭金額，反映普遍按揭客戶一般可承造到之最新實際按息水平，作為業主承造按揭時的按息重要參考指標。

根據經絡按揭研究部最新數據顯示，2021年12月份的MMI報1.67厘，按月上升9點子，並創一年的新高。MMI的升跌與新客戶選用的按揭計劃以及息口走勢息息相關。近年拆息（HIBOR）一直維持偏低水平，加上H按計劃設有封頂息率以作風險保障，買家傾向選用H按計劃供款。12月份金管局住宅按揭統計調查亦顯示，H按計劃選用比例高達97.2%，而H按計劃實際息率一般根據一個月銀行同業拆息而相應地浮動。2021年12月份平均一個月拆息曾受年結影響，按月抽升12點子至0.2厘。由此可見，大部分新客戶選用H按計劃，在拆息抽升的情況下，H按計劃實際息率及MMI亦相應地上升。不過，以12月MMI 1.67厘計算，比起H按計劃的封頂息率或P按計劃的實際按息2.5厘仍低出83點子，以貸款額500萬元及年期30年計算，供樓人士每月供款可減少逾一成（$2,089）的利息開支。

早前因臨近農曆新年，本港資金市場曾轉趨緊張，使拆息再度升至0.2厘，但近日已回落至1.5厘附近水平。另一方面，本港銀行體系結餘由多達4,575億元的歷史新高，逐步回落至現時約3,400億元，加上市場預料3月美聯儲加息機會大，屆時香港拆息有機會向上調升。不過，銀行體系結餘仍屬偏高水平，並有一定的緩衝空間，料拆息於首季仍會維持0.4厘以下，仍有利選用H按計劃供款的人士，而首季MMI將徘徊於1.8厘以下水平。 

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