曹德明：加息前捉緊轉按低息尾巴

根據金管局住宅按揭統計調查，今年6月份轉按貸款額及宗數分別錄得131.99億元及2,898宗，按月增加27.6%及20.1%，金額及宗數連升4個月及創33個月新高。以首半年計算，金額及宗數比去年同期分別上升34%及23.2%。

另外，6月份轉按佔新批出按揭宗數的比例按月上升至29%，創4個月新高，即每10宗新批出按揭有近3宗為轉按，比例不少。今年轉按數字及佔比攀升，筆者認為主要有兩類人士支撐轉按市場。

第一類為早年選用發展商按揭之人士。部分發展商在推售新盤時，會與旗下或其他財務公司合作，提供發展商一按、二按等計劃，按揭成數可高達八至九成，讓買家以較少首期入市。這些按揭計劃首數年的供款利率一般約為2.5厘附近水平，然而在首數年的「蜜月期」過後，供款利率將會急升，可增至最優惠利率P，甚至P+1至2厘水平。而2月份「波叔Plan」推出後，推動不少買家趁「蜜月期」接近屆滿時，透過轉按至銀行的方式避免捱貴息。

第二類為欲以透過轉按賺取現金回贈之人士。現時銀行所提供的現金回贈有上升趨勢，回顧去年11月銀行所提供的現金回贈最多只有0.8%，現時已升至最高1.75%，回贈金額相當可觀。假設現時轉按及貸款額為500萬元，現金回贈最高可達8.75萬元，扣除轉按時的律師費用約數千元，足可抵消約4個多月的供樓開支。

美聯儲今年連番加息，近日部份銀行已率先調升H按的封頂息率，不排除將有其他銀行跟隨以作為加息前哨，預計本港加息周期開始後，轉按宗數將逐步減少。筆者相信在加息前夕，仍會有部份客戶趕及最後低息尾班車轉按，考慮轉按之人士，事前有幾點需要注意。

第一，留意持有物業的估值變化。近期樓市調整壓力增加，交投量亦顯著下降，銀行對物業估價的取態或較以往審慎。特別是由發展商按揭轉按至銀行的業主，若轉按時遇上銀行估價不足，貸款額相應下調，業主或要動用後備資金抬錢上會。第二，比較新造及原有按揭計劃的息率及封頂位水平，如新造按揭的息率較高，則要衝量現金回贈能否抵消其利息開支。第三，申請轉按時，銀行需要重新對業主進行入息審查，業主要確保其財務狀況穩健，並可通過壓力測試。

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