劉學廉：從修訂《建築物管理條例》展示政府的施政決心

 

近日，政府有意修訂《建築物管理條例》（第 344 章），嘗試解決香港大廈管理混亂的老大難問題，讓《建管條例》與時並進，足以配合大廈管理的最新形勢發展，更加強業主立案法團的靈活性和可塑性，令本港整體大廈管理更具規範和質素。

大廈管理的陳年困局

事實上，香港的大廈管理問題一直引人憂慮。現時香港舊樓失修問題嚴重，其中「三無大廈」在大廈管理和維修方面更經常處於混亂狀態，加上過往《建築物管理條例》缺乏彈性，令不少大廈業主立案法團運作陷入僵局。儘管政府過去在改善大廈管理方面做了不少工作，例如為業主舉辦培訓班、法例諮詢服務等，但行動卻不足以優化大廈管理質素。而是次政府主動提出修訂《建築物管理條例》，正是展示處理大廈管理問題的決心。

有決心的大廈管理修訂

修訂《建築物管理條例》其中一項正是針對「大型維修工程」，嘗試有效解決大廈管理的爭議位。過去《建管條例》並沒有設立「大型維修工程」的採購類別，業主及法團難以就維修工程作監督和規範。如今政府修訂條例有意加入「大型維修工程」採購類別，令維修費用與大廈單位數目作出掛勾，保障業主利益。

然而，不少業主擔心近年工程費用大幅上漲，即使小規模的維修工程亦容易定義為「大型維修工程」，對大廈工程構成嚴重不便。有見及此，政府同樣接納相關意見，適當地上調金額，並以清晰易明的方式定義「大型維修工程」，例如按大廈單位數目計算平均成本值以定義「大型維修工程」，令相關計算更有彈性，讓業主更容易接受和理解。

另外，政府亦就業主大會法定人數要求規格作出妥善的調整。以往法團會議只有10%業主總數的開會人數及投票要求，更不需親身出席投票，令「有心人」濫用授權票與工程公司合謀私利。故上一輪政府諮詢中，有曾建議增加會議法定人數及投票的人數要求，並需加入一定比例人數需親身投票的要求。但若人數要求提升得太高，則容易導致法團出現流會的現象，無法就重要事項展開討論，而事實上不少法團平日召集足夠人數開會已是不易，包括老舊的單幢樓至到大型的屋苑。而政府現時為有效解決業主及法團的疑難，決定就有關會議要求作出合理的調整，建議維持10%法定人數不變，但加設親自投票規定至不少於 5%的業主或 200 名業主，令整體的業主參與度得以提高，同時新規定亦簡單直接，能盡量減少業主不便，故修例百利而無一害。

再者，修訂《建築物管理條例》亦增加整體大廈管理的透明度。現時即使部分法團通過維修工程決議，但可能因通知訊息模糊，導致業主未完全了解工程作用和金額，更有機會出現法團爭執。政府亦考慮相關問題，故建議要求業主大會討論擬加入的「大型維修工程」時須列為重要提示，並說明每名業主就工程所涉及的預算金額，同時要求「大型維修工程」的會議紀錄副本必須在會議 28 天內發送給業主，令業主得悉自身的大廈管理情況，增強大廈管理的運作透明度。

總括而言，是次建議修訂《建築物管理條例》對各大廈業主加強保障，亦增加對大廈管理運作的透明度，絕對是現屆政府德政之一。

 

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