曹德明 : 入市銀主盤前3大須知

近期愈多銀主盤逐漸湧現市場，有報導指8月份銀主盤存量由去年同期的159宗，大增逾3成至217宗創近年新高。銀主盤囤積，銀行亦要加快沽貨步伐，今個月將舉行的拍賣會所出售逾40個的銀主盤，類型多元化，個別開價比意向價更低約3成，相信將會吸引到不少買家或投資者「尋寶」一覓心頭好。如有意入市銀主盤，有三個事項需要多加注意。

首先，大眾普遍對銀主盤的了解為叫價低於市價，以平價買樓似乎吸引，而銀主盤是否一定為「筍盤」？事實上，銀主盤是透過拍賣或入票的方式出售並進行即場競投，最終以價高者得。一般銀主盤單位的叫價會略低於市價，但最終購入價仍會視乎拍賣時的成交價作實。現時樓價一直下行，若果最終「高追」購入銀主盤，或會遇上估價不足的問題，並有機會影響最終可批出的貸款額。因此，建議在可行情況下，可事前先尋找銀行作初步估價，以及留意樓市行情，評估自己的經濟狀況而定價。

另外，銀主盤成交期普遍只有一個月，一般較難於短時間內申請到按揭保險，建議準買家要預留充足的首期預算。而金管局早前放寬按揭成數後，1,000萬元以上至3,000萬元的物業的按揭上限，由放寬前最多5成增至6至7成，門檻大幅降低，相信可協助買家更易入市銀主盤。

最後，銀主盤是由於原業主沒法償還貸款，物業被貸款方沒收再重新拍賣作還款，如有否曾涉及拖欠管理費、水電煤等費用，準買家或有機會承擔責任，並代為繳付早前拖欠的款項。建議準買家先進行查冊了解物業及原業主的狀況，同時亦要查看物業是否存在僭建物及業權糾紛等爭議。如銀主盤是連租約出售，按揭成數上限須下降至5成。

每個銀主盤的背景不一，有意入市前應解詳細了解當中的條款及為自己釐訂買入價準則，同時亦要計算自身的財務狀態，並要預留充足資金作預算。如有任何疑問或需要，亦可尋找大型專業按揭轉介公司協助處理。