曹德明：銀行調升H按封頂 趕快捉緊低息尾班車

多間本地銀行先後大幅上調H按計劃的鎖息上限0.5厘，實際封頂息率由3.625厘增至4.125厘，同時現金回贈亦會大幅下調。
 
加息必有因，今年全年HIBOR一直維持高水平，8月更一度升至5.43厘，創15年半的新高，即HIBOR與當時新造H按鎖息上限3.625厘的差距高達1.805厘，銀行為紓緩HIBOR高企而帶來的資金壓力及風險而上調H按鎖息上限，亦屬合適的決定。
 
參考去年9月份以及2018年8月份香港銀行上調最優惠利率P前，有銀行先上調H按封頂息率或P按息率。雖然市場普遍認為美聯儲不會於9月份再次加息，但仍要視乎經濟數據，不排除年內或將再次加息以降低通脹，美息年內將繼續維持高位，料HIBOR亦將繼續徘徊高水平一段時間。在資金成本高企下，香港銀行仍有加息壓力，不排除於今年將再度調升P。
 
是次銀行上調封頂息率，主要影響新造按揭客戶。以500萬元貸款額，供款30年，新造H按計劃為H+1.3厘，並以封頂息率計算，銀行上調鎖息上限前，H按封頂息率為3.625厘，每月供款為$22,803，壓力測試為$47,971。上調鎖息上限後，H按封頂息率為4.125厘，每月供款將增加$1,429（6.3%）至$24,232，壓力測試增將加$2,663（5.6%）至$50,634。上述例子可見，加息後對於新造按揭人士，供樓開支及壓力測試要求將有所上升，對於正在供款的業主則不受影響，仍可以舊有較低的封頂息率供款。
 
自加息消息一出，筆者公司已收到不少買家查詢，希望趁部份中小型銀行未調整按揭計劃前，盡早申請按揭以鎖定較低息口。此外，筆者亦建議早年選用發展商按揭的業主，趁盡快轉按至未調整按息的中小型銀行，趕上最後低息尾班車。
 
現時香港仍處於加息周期，供樓開支及壓力測試要求仍有上升空間，筆者建議有意置業人士預留更多首期及後備資金以應對利息上升的風險，同時亦避免借得太盡失預算。另外，各銀行不時會調整按揭計劃及優惠，申請按揭時應貨比三家，並尋找大型專業按揭轉介公司協助，揀選出最合適的銀行以及按揭計劃。