陳海潮：樓宇買賣兔年埋單止跌 盼龍年升幅擴大

金龍獻瑞照千里，綠柳迎春樂萬家，祝賀廣大讀者龍年萬事如意、身體健康！樓市交投在剛過去的兔年反覆中微升，買賣登記量告別虎年的歷史新低，展望甲辰龍年在減息及新增人口住屋需求帶動下，有望穩步再升。

綜合土地註冊處最新數據所得，截至今年2月9日為止的兔年全年，全港共錄60,297宗樓宇買賣登記，涉及成交總值約5,175.48億元，較壬寅虎年（2022年2月1日至2023年1月21日）的57,298宗及5,753.84億元分別升5.2%及跌10.1%。當中登記量從歷史谷底回升，重越六萬宗大關，惟仍屬史上次低水平；而成交總值則連挫兩年，創近8年最少。
回顧各類物業市場，一手住宅在兔年(2023年)表現最好，去年初防疫措施陸續鬆綁，並於2月初全面通關，刺激一手買賣連月倍數式彈升，帶動3月及4月份的一手私宅買賣登記量大反攻。之後在第二及第三季期間，按月在700至900餘宗反覆徘徊，時至第四季在加息壓力持續下而轉冷，惟至兔年年尾的12月及今年1月，則因樓市減辣及息口觸頂而再次轉旺。總結兔年全年，截至2月9日止，全港共錄一手住宅買賣13,263宗，較虎年的10,639宗已大漲24.7%，為各類物業中升幅最大者；而成交總值比對虎年更大升36.3%，錄1,441.51億元。

二手住宅市場方面，兔年買賣登記量亦隨大市回升，主要受惠年初疫情漸散及通關的利好因素推動，令首季買賣表現突出。不過，次季開始，隨著最急切的入市需求消化後，因應經濟復甦進度不似預期，買家入市步伐再次轉慢，令按月買賣徐徐回軟。加上年中起息口漸加，進一步窒礙買家置業意欲，令二手市場出現膠著狀態。總結兔年截至2月9日，全港共錄37,561宗二手住宅買賣登記，涉及總值2,846.87億元，登記量值較虎年分別微升3%及跌5.1%。

至於非住宅物業市場在去歲表現最為遜色，受制通關後經濟恢復速度緩慢，各行業投資擴充的意欲不大，加上去年港股表現不濟，不斷反覆尋底，兼逢息口急促上升，大大窒礙投資意欲，在缺少企業客及投資者推動下，非住宅物業整體表現最終跑輸大市。結果導致兔年全年非住宅登記量值只錄得9,473宗及887.10億元，分別跌穿萬宗及千億元水平，按年分別跌7.1%及急挫47.7%。當中登記金額大瀉，主因是虎年曾錄得數項以百億元計的巨額商廈疑似內部轉讓登記抽高基數所致。

前瞻龍年市況，筆者相信利好因素將逐漸浮現，包括農曆節慶長假過後，發展商將積極推盤，配合若本月底《財政預算案》有撤辣及刺激經濟新舉措，將為樓市帶來小陽春。此外，高才及專才湧港之下，料趁樓價低水入市，可帶動交投量價逐步企穩回升。

至於次季及年中相繼有息口趨降及新投資者入境計劃對經濟帶來的直接刺激及對樓市的間接利好，將推動下半年包括非住宅物業在內的整體樓市造好；故預期龍年樓市將有力反彈，整體樓宇買賣登記量料升近三成半(33.5%)，上試80,500宗水平，涉及登記金額料達7,200億元；至於住宅樓價於龍年仍有機會轉跌為升，最終或拗腰漲約5%至8%。

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