何濼生：增加供應是解決高樓價最好方法

有學者建議徵收“超差餉”。（大公報資料圖片）

住宅市場再次登上新聞頭條。據香港差餉物業估價署最新報告，香港住宅價格在11月創下歷史新高，與2016年2月的低谷相比，漲幅高達13%。 

一些學者提出了壓抑樓價升勢的新想法。香港大學程騰歡教授指，政府的「辣招」，即額外印花稅無效，是因為措施減低需求，但同時減低供應，因為業主會傾向惜售單位。為降低樓價，他建議對地產投資者和海外買家徵收“超差餉”，這一稅率是現時差餉的20倍。此種稅率必將扼殺所有投資需求，樓價必將下跌，但代價也將十分巨大。樓價將不僅是下跌，而是暴跌，因為所有的投資需求都消失了。投資者將爭相拋售房產，這必然會傷及所有置業人士，包括那些在過去三年內購入房產的首次買家。新買家將觀望，樓價將持續下跌，經濟將遭受打擊：勞工市場、財政收入、公司利潤都將會下跌。結局極為可怕。 

作為資深樓市分析人士，我強烈反對那些嘗試推動樓價下跌的措施。這不值得。人們寧願買不起樓也不願失去工作。 

我的看法是：投資出租物業是合法行為。對很多人來說，物業在年老之後能提供重要的安全感。很多退休人士的生活有賴於租金。並且，出租物業的投資者也讓那些不願買樓的人有了租樓可能。 

我的另一個看法是，如果樓價持續上漲，背後通常都有合理理由，高樓價亦有其經濟功能。限制樓價可能並不明智。 

的確，有些人可能將買不起樓。但其他人卻仍在買樓。這些人的需求可能更為迫切，因此為了買樓寧願放棄其他消費。他們也可能僅僅是因為更有錢。對這部分人來說，他們也更能抵御可能發生的樓價下跌。目前政府正努力增加樓市供應，這是滿足巨大樓市需求的唯一方法。 

一些人擔心，樓價長期高企，到回落時社會震盪更大。市場暴跌的確值得擔憂。但港府在貨幣政策上已經做了必要的預防措施，確保我們的金融系統穩健，置業人士未過度使用金融槓杆。因此，我並不擔心住宅市場下行將會造成嚴重問題。此外，雖然我預計未來數月加息，以及供應增加都將引發市場調整，但只要沒有錯誤政策，樓市將不會出現暴跌。 

香港樓價堅挺，部分是因為存在大量新家庭住房需求，部分是因為強大的內地投資者需求。考慮到香港居民應比海外買家享有優先購買權，因此買家印花稅是合理的。但對於額外印花稅，我一直認為主要居住地應獲得豁免。如果這些住房不用支付額外印花稅，業主將可以立刻出售，而不用等三年來規避相關稅款。二手樓供應自然增加，首次置業樓的價格將很可能下降。 

造成二手供應減少的額外印花稅，很可能有份將樓價格推高。由於價格快速上漲，開發商正建造越來越小的單位。1997年時擔任財政司司長的曾蔭權當年建議，首次置業者應考慮二手樓，因為價格更為便宜。這一建議在當時頗為合理，但目前已無意義，因為現今就連新樓每平方呎都多數超過1萬元。在1997年房地產泡沫破裂前的最高峰，新界不到40平米的單位每平米均價為6.3萬，單價是面積超過160平米大戶型的85%。而2016年第三季度，這一比例已經升至125%。如今最小的單位每平米售價都達10.3801萬。也難怪開發商更願意建造小單位。 

 

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文章翻譯自China Daily香港版，原文：Increasing supply is the best solution to high housing prices