招國偉：居屋收益可與公屋建築成本掛鈎

最新一期房委會推售的居屋計劃，白表家庭申請的入息限額上升至$57,000，單身人士則是$28,500，是歷史新高。而其中兩個位於市區的樓盤，單位平均呎價已接近萬元，也是歷史的高位。居屋計劃大體與市價走勢同步，按機制當樓價上升，居屋售價也難以不跟從，但資助房屋的內涵反過來卻逐步減弱。

居屋計劃自1978年推行以來，已經40年，歷史久遠，政策曾作出過不少改變，也出現過“停建停售”、“復建復售”的風浪。走到今天，居屋計劃雖然可以恢復“恆常化”，但也存在不少問題。核心問題在於定價。房委會居屋小組於1991年通過，居屋售價應以市值折扣30%為準，故日後的居屋計劃大體跟隨，當然也有例外，但屬少數。30%的折扣率並非鐵律，不是不能更改的，但若按定價機制，七折定價已屬於所謂的“可負擔水平”，即定價後有一半單位可供申請者購買負擔，因此售價即使不斷提高，因同時提高申請者的入息及資產限額，負擔能力仍然可以絲毫不變，但隨著樓價飊升，薪金升幅落後，一般市民的負擔能力已大打折扣。居屋售價，準確點說是加大折扣率，是最直接惠民的做法，減輕置業的負擔。不過，加大折扣率應如何釐定，目前缺乏參考標準，較多憑感覺而言。

筆者認為，可考慮以公屋發展成本與居屋收益作掛鈎。房委會作為公營機構，財務自主，需要自付盈虧，居屋計劃的收益主要作為公屋發展的重要財政支柱。過去有說法是“賣一間居屋養兩間公屋”，居屋收益支持兩間公屋單位的建築成本。以最新一期居屋的運作盈餘為例，達到82.37億元，從4,431個單位平均除開，每間運作盈餘達到185萬元，數額相當可觀；而目前公屋單位的平均建築成本約為86萬元，“居屋養公屋”的說法仍然確立。

若把該收益下調至公屋單位的平均建築成本水平線，既無損房委會的財政狀況，亦能繼續支持公屋的興建，也可減輕市民的置業負擔；需要留意的一點是，於2014年，時任財政司司長曾俊華設立“房屋儲備金”，配合未來十年公營房屋供應需要，現滾存至788億元，對於公屋發展已作了充實的保證，房委會無需要從居屋計劃中，賺取大錢去完成公營房屋發展的硬任務。

居屋的用意，是為未符合資格申請公屋，又未有能力負擔私人樓價的市民，提供置業的機會。雖然機會在前，但單位售價已不菲，透過平衡上文提及的因素，加大折扣率，降低售價，有一定的理據及基礎，房委會應充份考慮，提高資助的含金量。

 

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