余海澄：市區重建能增加土地供應嗎？
土地大辯論曲終人散，土地供應小組亦向特首提交初步觀察報告，好讓特首作《施政報告》的參考。填海、發展高爾夫球場及發展棕地固然是社會最關心的議題，但坊間仍有不少意見認為市區重建乃另一可行出路。近日，有報導指市區重建可增加土地供應，但市建局卻指說法值得商榷，引起筆者反思市區重建與土地供應的關係。
解決樓宇老化刻不容緩
翻查資料，現時香港超過50年樓齡的樓宇約有9000幢，並將在兩年後突破10000幢。根據《香港2030+：跨越2030年的規劃遠景與策略》諮詢文件，2046年全港將有326000個樓齡70年或以上的私人住宅單位，反映本港樓宇老化問題將日益嚴重。對比較負責市區重建工作的市建局已重建樓宇數字，就會發現情況確實令人憂心。自市建局2001年成立以來，17年間也只成功重建1300幢樓宇，意味未來兩年老化樓宇的增幅已抵消市建局過去17年的努力。在山竹吹襲香港期間，香港雖然沒有樓宇倒塌，但卻有不少屋頂被吹走，更有樓宇出現搖晃狀態。未來，在樓宇老化以及颱風越來越強的情況下，將為舊區建築物帶來極大的威脅。
舊區重建需解決地積比的難題
面對這個嚴峻的問題，我們必需加快重建，但市建局卻指出以市區重建增加土地供應仍面對重重關卡。首先，重建的大廈也需受地積比限制，若重建大廈已超越現時規劃要求容許的地積比，重建後的單位數目更可能少於原有單位的數目。此外，重建需要處理安置問題，把原來的人搬到空置單位或用土地興建新單位作安置之用，最終仍需新的土地支持。即使增加地積比，市區密度將會繼續增加，未必可解決居住環境的問題。
市區重建是長痛不如短痛
雖然市區重建是一個老、大、難的問題，但從領展的資料可能也得到一些啟示。原來樓齡逾40年的公營房屋也佔整體公屋逾20%，是其中最有逼切性重建的樓宇。重建不僅可解決因樓齡老化，缺乏妥善維修而構成危險之外，同時也可提高社區生命力，從另一角度活化社區。無可避免地，舊樓重建需要另覓地方安置原來的居民，導致短期內無法釋放土地之餘，同時影響原有居民的生活。但是，如果我們不解決樓宇老化的問題，未來威脅的都是居民的安全，正如領展首席策略總監丘兆祺指「長痛不如短痛」。
誠然，在任何翻新重建工程中，剛開始時均受到多方的反對。但隨着工程完成，市民就會陸續感受到翻新帶來的改變和好處，部分居民、商戶以至地區人士對工程的態度將大逆轉。
總的來說，如果政府願意放寬地積比，市區重建會引致安置問題，在短期內未能增加土地供應，反而加重房屋需求。長遠而言，市區重建以增加單位確是增加土地供應的辦法，但我們同時要在人口密度中作出取捨。
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