吳永嘉：經濟用地嚴重不足，影響長遠競爭力
近年香港面對土地不足的問題並不限於住宅物業，根據規劃署的估算，即使未將酒店、零售商業及會展設施的用地需求計算在內，本港的經濟用地到2026年仍然欠缺135公頃，缺口到2046年將高達256公頃；相關數字對比同期住宅用地108公頃和 230公頃的短缺量更高，反映經濟用地短缺情況同樣嚴峻。以寫字樓商廈為例，2018及2019年整體寫字樓的落成量將分別為18.1萬及25.2萬方米，雖然上述數字均高於過去10年年均16.5萬方米的水平，但2018及2019年，兩大主要商業區中西區及油尖旺區沒有任何新增的甲級商廈供應，而2019年，灣仔區亦只有2.1萬方米的新供應。
仲量聯行亦發表報告指出，政府日後作賣地的商業地皮，總樓面面積有約2,010萬平方呎，以每年200萬平方呎的吸納量，僅可滿足未來10年的寫字樓需求，而且大部分位於九龍區，港島只有540萬平方呎。此外，直至2022年甲級寫字樓的新供應，將全數來自政府出售的地皮，涉及新供應只有24萬平方呎，反映未來核心地區甲級商廈的供應及地皮非常有限，核心區甲級商廈價值將會水漲船高。
根據差餉物業估價署的數字顯示，2018年6月整體寫字樓售價較2017年底上升6.5%，當中，甲級寫字樓升幅最高，上半年上升10.2%，乙級和丙級則分別上升5.9%及2.7%。同時，寫字樓租金亦有所上升，2018年6月整體寫字樓租金較2017年底上升3.2%，甲、乙和丙級寫字樓則分別較去年底上升4.1%、2.9%及0.6%。甲級商廈需求持續高企，空置率長期處於極低水平，四大主要商業區包括中環、灣仔及銅鑼灣、尖沙咀、港島東，空置率均低於2%，以致甲級商廈的租金及售價破記錄攀升，同時，其他類別寫字樓的租金及售價指數飆升至歷史高位。
雖然中美貿易爭端或會增加環球經濟的不確定性，金融市場波動亦會影響企業的擴張步伐及投資信心，但隨着本港經濟總量持續提升、產業發展領域不斷擴闊，加上「一帶一路」倡議及「粵港澳大灣區發展規劃」兩大國策的推行和落實，相信會吸引更多海內外企業來港設立地區總部或辦事處，以及帶動海內外企業對香港的金融、專業及其他工商業支援服務的需求，長遠而言，本港經濟用地(特別是核心區的寫字樓商廈) 的需求勢必持續增加。
站在商界的角度，工商業樓宇租金高企已推高了中小企的營商成本，嚴重妨礙香港經濟的競爭力。香港沒有充足的土地儲備，眼白白看着商機流向鄰近的競爭城市，只能望門興嘆，科網巨擘谷歌(Google)早於2011年曾考慮在港設立數據中心，最終因為香港缺乏合適的土地而改為選址新加坡便是其中一例。
可幸的是，行政長官在新一份《施政報告》中，提出多管齊下的方法解決土地問題，其中「明日大嶼願景」，不但應對了房屋不足的困境，亦提及發展「機場城市」和以填海所得的中部水域人工島構建第三個核心商業區。「明日大嶼願景」的土地鄰近機場，並與港島核心商業區相輔相成，又緊接港珠澳大橋通向大灣區，享有「雙門戶」優勢，為傳統和新興產業提供廣闊的發展空間，有利長遠經濟發展及提升競爭力，為香港未來發展再次騰飛給力。
開拓充足的工商用地及建立長遠土地儲備，不但對工商業發展起了關鍵作用，亦能夠為經濟發展創造更佳的基礎條件。特區政府應未雨綢繆，增加對經濟用地的關注和投入力度。我認為政府有必要優化經濟用地的供應政策，以及制訂未來本港經濟用地的供應目標，及早應對工商業用地不敷應用的難題。
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