汪敦敬：「2018年我對樓市的十大忠告」的回顧及修正

每年初我也撰寫「我對樓市的十大忠告」給公眾作市場參考，也會每年的終結作一個回顧，希望自己及讀者也可以作更完整及全面的修正，一直也得到不少讀者的支持的，現在也正是回望「2018年我對樓市的十大忠告」的時候了。

忠告(1) 「趕快學習中國市場邏輯吧」及(3) 「美國大勢已去！小心泡沫爆破！」

我當時認為：「中國實質上已在環球各範疇包括經濟、政治等等取得了主動權，更以不斷去除市場泡沫的宏觀調控措施運作市場，反而，美國仍以舊有泡沫經濟債務不斷膨脹中，『多泡沫，爆破有期』」！」

果然，2018年中國面對挑戰重重的大局發揮以宏調進一步去除市場泡沫，表面看股市樓市也價格下跌，但市場泡沫及危機卻更低，反而美國債券廣泛被拋售，令長、短債也價格下跌並出現債息倒掛的勢態，而美股更在12月出現爆破！

未來一年也正如2018年的十大忠告所說：「投資者應做好：a)泡沫隨時爆破將短期衝擊整體市場b)美國經濟不穩及泡沫爆破令更海量的資金在衝擊發後不久就湧入香港！」
 

2018年的忠告(2)「財富效應以龍市模式主導市場」

認為市場繼續以筆者提倡的「龍市理論」進行，「龍市一期」（容許市場力量活躍釋放）及「龍市二期」（市場調節或政府行政出手令市場過分活躍的購買力收斂）兩階段交替前進，「因為市場已由財富效應(因資產上升而衍生的購買力)取代傳統入息負擔能力為主導，龍型市場將以更大幅度的大漲「中」回的勢態向前發展，入市必須做好價格上升過程中必然出現較大幅度調整的準備。」算是準確預測了市場變化。
 

2018年的忠告(4)「加息、縮表難影響大局！」

到現在大家也明白了。
 

2018年的忠告(5)「資金流繼續主宰大局！」

筆者一直也認為，最影響樓價的因素其實是貨幣（包括匯價、流向及流量）， 2018年M3（泛指香港總存款量）仍維持在14萬億左右的高水平，顯示香港銀行面對存款遠高於借貸，加息機會及空間狹窄，銀根極寬鬆 。
 

2018年的忠告(6)「租金仍向上守住樓價底線！」

到了今天有目共睹了！在租金守住下，樓價相對也易升難跌。
 

2018年的忠告(7)「辣招老化，改革可扭轉大局！」及(8) 「樓市升災下的政治失救」

當時筆者十分擔心樓市急升引起的貧富懸殊最後會引來政治風險，一年下來，林鄭特首分別推出了「娥六招」、「明日大嶼計劃」及「房策供應將公私營以七三分配」，當中包括了樓市辣招的改革及房策的結構性改變，當中雖有不少副作用，但筆者仍支持，因為當中的確包括了政治的平衡。
 

2018年的忠告(9)「粵港澳同城化！」及(10) 「一帶一路效應開始」

也是到了今天已十分清楚了，「廣東計劃」、「福建計劃」及「落戶大灣區」等等政策上的配套，其實也是支持港人未來融合在大灣區生活的，港人應該好好面對及珍惜啊！