陳海潮：2018揚後挫 2019跌完升？

2019年已到來，先祝廣大讀者諸事順利，擁有更豐盛的一年。

回顧2018年樓市走勢是先揚後挫，樓價之前更一度出現連續28個月上升，並且連續21個月「破頂」的史上最長升浪。不過樓價最終在7月份見頂、並於8月份回落。就讓筆者檢視一下過去一年樓市大事，剖析樓價上升及回落的原因，並展望一下2019年的初步走勢。

2018年初時，立法會通過樓換樓退稅期限由半年延長至一年，大大提升了市場換樓的信心，增加業主放盤意欲，令沉寂多時的二手市場逐漸回復生氣，帶動二手市場量價齊升。

另外，由於市場供應始終追不上需求，加上上半年經濟表現良好、失業率更降至2.8%的超低水平，均利好樓價穩步向上。而去年5月中時，新地以超過251億元奪得啟德地皮，在此新地王誕生後，破頂成交的消息接踵而來，推動樓市持續向好。加上市場亦憧憬跨境交通基建如高鐵及港珠澳大橋通車會進一步利好樓市。

貿易戰致下半年走勢截然不同

不過，就在踏入2018年下半年之前，突然出現兩大負面因素，首先是6月29日行政長官林鄭月娥推出六招新房策，當中主要涉及新盤空置稅及加強資助房屋的供應並調低價格。而更大的致命傷是在6月醞釀，並在7月緊接爆發的中美貿易戰，導致樓市上下半年出現截然不同的走勢。

伴隨住貿易戰而來的是股市連番急跌，令投資氣氛進一步萎縮，大手買家及投資者均有所收歛。繼而是9月27日，香港終於迎來12年來首度加息，標誌著香港已告別超低息年代。之後，繼二手市場成交按月買賣跌穿2,000宗後，一手新盤銷售亦緊接遇冷。

其間，在10月份又有五二折新居屋接受第二輪申請，兩輪合共接獲超過27萬份申請，鎖起不少中細價樓的購買力，加上2,500個白屋二陸續入市，令私樓市場競爭持續擴大。終於在12月份，有發展商推售大型市區新盤時，以震撼低價開售，才能為一手市場搶回焦點。

剛性需求在 樓市前景不太悲

2018年全年，樓價升勢料急速收窄至只有3%至5%的低單位數升幅。至於展望2019年，樓市仍然存在不明朗因素，尤以上半年交投表現預期會較為保守；當中中美貿易戰雖然暫時休戰，但根本問題並未解決，相信期間尚有不少變數，或將持續影響環球經濟表現，拖累樓市。不過，展望今年本港樓市剛性需求依然熾熱，加上預料息口只會緩慢上升，不會對樓市構成太大壓力。

因此，筆者預期2019年本港住宅交投表現將趨向審慎，一手交投量料按年微跌至1.5萬宗，而二手則受資助房屋增加的影響而再挫一成，至約3.5萬宗；至於樓價走勢方面，2019年料呈先跌、企穩後回升的格局，全年升幅冀約有5%。

 

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