汪敦敬：2019年我對樓市的十大忠告（上）

每年一月初我也會撰寫我對未來一年樓市的忠告，以供各界參考，本文正是「2019年我對樓市的十大忠告」的部份內容：

（1）財富效應驟然回歸

2018年下半年，因貿易戰及政府推出「娥六招」調控樓市，人為加上時勢的配合，令樓市三大購買力即上車、財富效應及中國資金破天荒一起出現凍結現象，其中實力強橫的財富效應(因資產升值衍生的新一波購買力)，因為不是最終用家的關係，在貿易戰的心理因素下停止了極大部份的運作，未來貿易戰我們雖然未能掌握到何時完結，但是三大購買力近乎停止的狀態不可能長期繼續，縱使在戰爭的時局，市場也總要運作，新秩序出現後財富效應自然會驟然回歸！

（2）中資購買力再次左右大局

為了面對貿易戰及整頓地方債/企業債等，中國在2018年全力為市場去泡沫，資金流自然有序謹慎調控，以港股通為例，2018年比2017年共減少約63.53%，淨流入歴來最少！這股強大購買力自然於2018年偃旗息鼓，但同樣這靜止不可長遠，何況宏觀調控的特性，是去除市場泡沫後也必然將市場累積的能量適當地解放，2019年不宜低估市場三大購買力！

（3）上車購買力要掌握置業時機

既然財富效應和中國資金購買力進入了冬眠狀態，市場也只有去迎合用家為主的上車購買力的負擔水平去發展，於是上車市場如屯門的450萬以下的二手放盤也大增，只是，如果各種購買力也回歸市場的話，上車購買力便成為最弱的一群，在有限成交下，市場是由消費者金字塔中最頂尖的購買力去接收市場的，上車人士應好好掌握當下的上車機遇。

（4）龍市循環下嘅升跌有序

牛熊理論已不適合09年後的香港樓市新常態，到了今天仍在龍市的循環中階級式向上鞏固(龍市一期是釋放市場累積的能量，龍市二期是政府主動行政出手調整市場泡沫！)

2018年六月政府出「娥六招」是龍市二期的開始，而龍市一期是由市場找到谷底開始計算，所以找到谷底等同找到入市時機，只是市場不是鐵板一塊！不同市場板塊是有個別及先後發展的，已找到谷底的板塊分別是居屋、私樓600以下的三房及500萬以下的兩房，及個別的市區，如凱滙低價開盤成功也令同區市場得到新的指標，但整體市場仍未全部完成調整，也需要一些時間去沉澱市場上的悲觀情緒。

但今年整體樓市，大局將以價格先跌後升去發展。

（5）資金流為王

我一直也認為「最影響樓價的因素其實是貨幣」！當中包括匯價和資金流！

多年來，樓價也和資金量幾乎同步發展！2018年，香港的M3即泛指總存款量保持在14萬億這歷史高位，保持這高位代表香港的存款是按揭量的數倍，象徵銀行難以大幅加息，而且銀根極寬鬆，香港市場已是結構性的低息的。

很多人認為貿易戰會引來市場全面負面發展，我卻認為在面對負面因素的同時，也應用心掌握危中之機，貿易戰一樣有機會帶來更多的資金量化寬鬆，當美股、美債市場泡沫爆破，資金會反過來往香港甚至中國市場避難，我們應緊密釘緊M3這重要數據的變化！

(待續)

 

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