黃詠欣：居屋加按及補地價

近年，樓價上升再加上按揭息率越來越低，不少業主欲加按套現來作其他投資，當中不乏未補地價之居屋業主，而坊間有不少財務機構，聲稱可為未補地價居屋業主提供「二按」，以解其燃眉之急。

事實上，居屋之售價較私樓便宜，因有地價折讓之因素，故業主在未補地價前，受制於《房屋條例》，故不能自行將居屋放售、出租或加按借貸，房屋委員會曾於數年前，以未補地價居屋作抵押放出貸款，而成功檢控一間財務公司，再加上若果業主將物業抵押予銀行而取得按揭貸款後，在未經該銀行批准的情況下，根本不能將有關之抵押物業再借「二按」，否則該銀行可即時終止貸款合約，要求立刻清還所欠款項。

坊間的財務機構美其名為未補地價居屋「加按」，其實只是提供極高息之無抵押貸款，根本沒有提供任何「二按」，收取貸款之年息率近21%-28%﹐而最長還款期亦不超過6年，相比目前市場上之真正按揭貸款年息率少於2%，而且供款期可長達30年，根本屬兩碼子事，故此在申請時要多加注意所有條款。

若有居屋業主有特殊原因而需要將未補地價之居屋放售、出租，又或加按借貸者，其實可先向相關部門申請，他們會按個別情況考慮，或許會作出酌情處理，予以通融，不過若然真的要徹底解除居屋的「緊箍咒」，居屋業主唯一方法是先為物業補地價。

近年按證公司推出「居屋補地價貸款擔保計劃」，計劃是指居屋業主現時可以向按揭銀行借取第二按揭貸款，作補地價用途，之後分期向銀行還款。按證公司會為總按揭成數超過6成的補價貸款部分提供擔保，最高可至總按揭成數9成。假設「補價折扣率」為30%，現時樓宇市值為$6,000,000，即以$6,000,000乘以30%，即所需補之地價為$1,800,000，如現時業主尚欠銀行$3,000,000及補地價為$1,800,000，即總貸款額為$4,800,000，換言之貸款的按揭成數合共八成，在此計畫下，按揭證券公司會為超過六成按揭成數的部分，即兩成按揭成數（$120萬元）提供擔保。透過此計劃期望居屋業主能向有關當局清還補價，使居屋等同私人樓宇，便可以出售或出租單位，令市場上增加到「上車盤」。

 

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