黃詠欣：拆解發展商按揭計劃

近年發展商在推售新盤時會提供一些按揭計劃予買家選擇，每個新盤按揭計劃都有所不同，例如﹕有一個新盤建築期一按計劃以首3年為P-2.5%，第4至5年為P-1.25%，其後全期為P，(P為5.125%)，貸款額高達樓價8成，供款期長達30年；而另一個新盤則分別提供即供一按及建築期一按，即供一按首3年只需淨供息，全期低至P-1%，(P為5.375%)，貸款額高達樓價7成，供款期長達28年，其建築期一按首3年為P-2.25%，其後全期為P，(P為5.125%)，貸款額高達樓價8成半，供款期長達25年。由此可見，每個發展商所提供按揭計劃在息率、按揭成數及供款年期都分別，即使在同一新盤選擇即供付款或建築期付款，按揭計劃都會截然不同，買家一定要多加留意。

其實，自從政府不斷收緊樓按政策後，發展商開始提供物業高成數一按計劃，藉以低首期吸盡市場購買力。而此策略亦奏效，近期一手新盤持續熱賣，有個別新盤更有高達8成買家選用發展商一按，由此可見，買家在首期資金緊絀下只能購買一手物業，而二手市場則因入場門檻高昂而陷入冰封狀態。

雖然不少買家都選擇發展商一按計劃，貪其容易上車，但每家發展商的批核準則都有所不同，亦有不少注意事項。

其一，大部分計劃首3年都以低息供款，但其後息口高達5.125厘，供款倍增﹔

其二，優惠期後，如想轉回較低息的銀行並不容易，因現行按保計劃只適用於600萬以內物業，一手盤大多高出此樓價，屆時如想轉按只能做六成以內，故必須備有充足現金﹔

其三，有部分發展商會要求借款人年齡為65歲以下﹔

其四，有部分在批核時會要求買家自備信貸報告、提供過去一年的稅單及每月供款額需為供款人收入的一半(以按揭息率5.125%計算)。

最後，筆者建議買家在置業前最好先詳細了解發展商所提供的付款計劃，免得日後與預期有所差異，招致損失。

 

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