吳桐山：深港活化工廈的制度比拼

香港和深圳同為粵港澳大灣區中心城市，深圳市去年的GDP已經超越香港，其實兩個城市同樣面對發展土地不足的問題，只是內地政府做事的效率遠較本港為高，政策的出台、落實都是雷厲風行。若此種龜兔賽跑的格局不變，香港的前景並不樂觀。

在土地發展方面，深圳市原特區內福田、羅湖和南山三個區，基本已經飽和，需要通過工業區改造的手段尋覓發展空間。深圳市規劃和自然資源局日前正式發佈實施《深圳市拆除重建類城市更新單元計畫管理規定》，目的就是更好應對城市更新的新形勢。《管理規定》提到的第一點就是「工改保」，在城市基礎設施和公共服務設施支撐的前提下，規劃為工業的舊工業區可申請建設人才住房和保障性住房。

其實過去深圳市政府於2018年8月份已經印發的《深圳市工業區塊線管理辦法》，明確工業區塊線內、距離軌道站點500米範圍內的工業用地，可申請「工改保」。這次的《管理規定》與該辦法進行銜接的同時，提出工業用地只要滿足城市基礎設施、公共服務設施的要求，都可以申請進行「工改保」，不再設定距離軌道站點是500米還是1000米的要求。簡單而言，就是條件進一步放寬了。

這不由令人想到香港的活化工廈。深港兩地同樣面對要將工業區改造為公屋（內地稱保障房）或人才住房的問題，「活化工廈」還是「工改保」，只是用詞上的區別。但這個問題在香港提出多年，特首林鄭月娥的「施政報告」也提出重推活化工廈，並引入「過渡性房屋」概念，讓輪候公屋等上樓的基層市民，可以低價暫住由工廈「活化」的臨時居所。但時間一年一年過去，雷聲不大、雨點更是幾乎沒有。

香港的問題千絲萬縷，要「活化工廈」，涉及消防、規劃、土地用途等問題，但特區政府各部門各自為政，特首雖然提出了，但落實執行的動力不足。相反，內地政府的動員能力遠比香港強，政府意識到問題所在，各部門都會積極推動。在落實執行上，內地的做法一般大刀闊斧，整片整片地改規劃和改建，但香港就只能零敲碎打，效果自然差得多。

熟悉深圳的朋友應該知道，華強北本來就是工業區，後來發展成為商業區，政府並將其整體規劃包裝。深圳去年推出一項政策，將一些城中村住房改造成保障房，筆者日前已經見到一些城中村的改造項目落實。

全港20幾萬劏房居民嗷嗷待哺，以特區政府的施政效率，幾乎可以保證，三年又三年之後，香港的情況都不會有任何改變。但深圳的政策推出到落實，往往一兩年就可以見到效果。大灣區的發展，既是城市的競賽，也是制度的競賽，現實所見，香港這一套制度並無優勢。

 

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