汪敦敬：以龍市理論推演樓價升幅

筆者的「龍市理論」在去年至今都準確評估到調整市谷底和重新回升的趨勢，所以我就想繼續分享有關推演到的數據，我們希望可以給予讀者更多參考，但數據只是一些圖表分析，市場是多變的，投資物業最重要是量力而為，自己去判斷市場及那一個策略才是適合你。首先簡短解釋什麼是「龍市理論」，這是一個服務中國資金為主與宏觀調控市場的走勢理論。樓價是不斷以龍市一期即釋放購買力，與龍市二期即政府出招有效調控樓市，兩期交替出現，形成浪比浪高的樓價趨勢。現在我們可以從圖表1看到的龍市的變化，以下是我們數據部給我的報告，我亦為他們做了個推演圖的方向，我希望有關數據對你有效。

龍市的基礎結構以高資金、低借貸、少供應、高價格的市場環境作支持。我們以差餉物業估價署的樓價指數計算，在2009年後香港樓市新常態出現了3次完整的龍市週期，今次是第4次。第4次龍市二期在2018年12月樓市觸底後結束。

最佳及最安全的入市時間是去年龍一頂後的龍市二期至樓市再次追到上一個龍一頂之間，政府未試過在這段時間出政策加以干預。即是說現在入市仍然是相對安全，整體樓價對比去年高位仍有折讓。根據過去的經驗，政府最快會在樓價平頂時(樓市回復上一次高位)出招以應對上升中的樓市(例如2016年11月)， 但是平頂後不久的出招未必有效。

今次龍市平頂預計在5月至7月份，由平頂後計起，根據過去數據推演，樓市接下來的升幅由24%至31%不等，平均約28%左右便到達新的龍一頂，而新的龍一頂預計在平頂後9至18個月之間。新的龍一頂過後，樓市再進入龍市二期，根據過去經驗跌幅為10%左右。由此，樓市以龍市一期和龍市二期的步伐繼續交替發展下去，直至市場發生結構性的改善。

不少人都認為龍市是一個唱好樓市的理論，其實不是，樓價有升的時候也有跌的時候，只是資金過多、借貸過少、供應不足的情形下，樓市在上升調整交替中，樓價是階梯式向上形成浪比浪高的趨勢而已。