汪敦敬：下半年樓市評估

 

近日，很多人問我政治爭拗如此劇烈，樓市會怎樣走？本文我想較完整地說我的看法。

第一，我們要明白在政治爭拗之下，所有市場因素及結構會被冰封，會讓路給政治爭拗直至停止或者淡化之後，機制才可以重新產生作用，至於爭拗會維持多久，不是市場可以掌握到的範圍，因為沒有數據可以評估。

第二，我們要明白在政治爭拗期間市場停頓的同時，其實是聚積著購買力的，購買力將會是聚積得更多及更強大的，加上，本來市場發展的階段正是處於價格鞏固期（龍市二期），即將進入新一階段的樓價上升期（龍市一期），即是說當政治爭拗完結了之後市場再起動的時候，會起動得特別快。

另外，大家亦要明白樓市結構亦即是在09年之後的新常態，即高資金、低按揭、少供應及高價格(我稱這為龍市的結構，與牛熊市的泡沫經濟結構大部份迥異)仍然未有結構性變化，即樓價的上升軌道在此刻仍未變。

我建議大家未來留意以下兩項關鍵因素。

首先，我們要留意資金量，撰文的時候，政府剛公布了最新一期（截至5月尾）的香港M3（泛指總存款量）是減少了，但這個減少不用太擔心，因為在連續5個月的破新高之後可能是一個歇息而已，在6月份香港出現了政治爭拗，我們的而且確要看多兩個月的走勢才可絕對肯定香港資金有否流走，如果香港出現資金減少的趨勢，即是說香港樓市有下調壓力，如果因為下半年美國減息牽引起的新一輪環球量化貨幣潮之下，香港的資金是有機會繼續增加的話，樓價就有上升壓力，但是所有看法在事前都只是一個觀點，我們應該看發展中的數據進一步告訴我們的事實。

另一個很重要的是，我們要看一看租金，根據差餉物業估價署的報告，租金剛剛開始了上升軌道，所以縱使在樓價下調的情形之下，反而可能更加會令租盤減少，如果租金上升的數據是持續的話，那即是說樓價在微調之下租金上升，一來一回收租回報率就會大幅改善，亦會是預示了樓價在之後會回復甚至上升。

在這市道之下，我們的策略是甚麼？所謂「買有風險！不買也有風險！」筆者一直也不同意準買家是被動去等的，因為即使等得到，亦未必夠別人快及決斷去掌握得到，所以我是主張主動去掌握，如果是一個成交較少的調整市場，各位是可以預測一下未來的樓價跌幅去向業主大膽還價，爭取一個折讓價的，主動去創造一個折讓價的機會及實在性，是比被動去等是更有利的，當然，現在的市場入市是應該要準備更加多的風險應變方案或者資金的，這是必須要配合的。