招國偉：業主樓換樓計劃催化分隔房屋市場

筆者曾於2018年7月，寫過一篇題為《居屋應與私人市場分割》的文章，事源政府於2018年6月中，修訂了居屋的訂價機制，當時政府建議房委會進一步研究收緊居屋的轉售限制。當時筆者已建議居屋單位日後轉售只限予綠白表人士，不容許經補價後流入自由市場，把資助出售房屋與私人住宅房屋市場區隔開來。

房委會資助房屋小組委員會最終決定把新居屋的禁售期延長至10年，未有接納更進取的建議。不過，筆者相信採取分隔市場將會是未來資助出售房屋的走向，並可逐漸形成一個獨立運作的房屋市場。房協推出的「業主樓換樓先導計劃」，為「居二」市場活化提供了一個契機。過去，房協以及房委會的資助出售房屋業主，只能享有一次購買資助出售房屋的機會，這令到居屋、租置計劃業主放售單位誘引減低，即業主出售單位後便需在私人市場另購單位，樓價負擔不輕。房協目前的計劃，容許符合資格的未補價居屋單位的年長業主，以先賣後買的方式，轉購另一個較目前面積細小的未補價單位，這項措施在一定程度上釋放了「居二」市場中的「樓換樓」誘因。

若上述計劃日後能再作優化，如放寬資格及「大換小」的規定，即放寬不限於年長業主，如只規定擁有單位的年期，以及容許單位「小換大」，將可大大促進「居二」市場的流轉；而且，目前計劃只容許房協轄下的未補價資助出售房屋單位業主參與，數量並不多；若延伸至房委會，目前房委會轄下約有25萬間未補價的居屋及13萬間未補價的租置單位，將有足夠的數量形成獨立運作流轉的市場。還有一點是，房委會亦通過「白居二」計劃恆常化，最近一期名額為3,000個，亦創造了不少「居二」單位的購買力；再者，在《長遠房屋策略》中，亦修訂了公私營房屋供應目標比例，日後公營房屋的供應會陸續更多；因此，筆者樂觀預期未補價資助出售房屋日後將會形成獨立運作的市場，無須再經補價後進行私人市場被炒賣，而且單位亦可不斷發揮協助未能購買私人住宅人士的置業訴求。期望計劃進一步再作優化。

 

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