江啟安：囤地一說 經得起 Fact Check 嗎？
有心人連日來故意將六月開始發生的逆權運動，歸咎於地產商囤地，大肆宣揚以《收回土地條例》收地建屋，便可解決社會紛爭。獻計者的確高明，一來轉移社會視線，二來順勢協助「中資換港資」，一石二鳥。
今日香港，最重要識「Fact Check」，對於任何立場的論述，也應該抱持質疑之心，這是香港人過去三個多月來學習到的「新技能」，今次也應該來查核一下地產商囤地一說是否站得住腳。
首先，有土地儲備是否絕對等於囤地呢？身為地產發展商，土地是原材料，維持一定的土地儲備是理所當然，要分清楚是「囤貨」還是「存貨」？以新地為例，雖持有3千萬平方呎農地，但不是用作「曬地皮」，過去多年有不斷發展及使用，與此同時再購入新農地。如果以數字看，過去三年由農地轉換而落成的總樓面面積（Gross Floor Area）高達800萬平方呎，合共1.5萬個單位；同時間，三份之二的農地已經入紙申請改變土地使用發展建屋，至於餘下的三份之一，多數未適合馬上用作發展，例如祖屋堂地附近的零碎農地，若是硬要發展，只能成了單棟式的牙籤樓，根本不宜居，必需整合地皮再發展。囤地說法，實在難以成立。
其次，囤地對地產商有好處嗎？作為一名地產界圈內人，我可以肯定的說，地產商最希望盡快起屋、盡快賣樓、再買地再起屋然後再賣樓，貨如輪轉。因為要轉換農地使用，就要先向政府申請補地價；愈遲處理補地價，市場上的地價愈來愈高，最後要補的差額就會愈大，所以，拖延補地價對地產商並無好處。既然如此，為何遲遲不發展農地呢？
需明白，發展農地過程複雜，涉及城市規劃、地區利益及商討補地價，亦牽涉多個政府部門。曾有規劃界朋友告知，走衙門程序繁複，而且主權在政府手上，「搓波」過程可逾十年八載。以恒基馬鞍山的迎海星灣為例：恒基花了逾5年併購附近農地及規劃發展，在1997年通過城規會，但後來與政府商討補地價就耗了12年，終在2009年才達成共識，可知道這十多年間樓市升了多少？
究竟是發展商刻意囤積居奇，抑或受制於其他因素，相信明眼人會睇得清楚；而刻意將風波矛頭指於地產霸權者，也實在是司馬昭之心。至於《收回土地條例》，正如增加房屋供應的方法不一而足，例如將新界用地的地積比率增加，是成效甚佳的方法之一，基於現時的社會氣氛而採用有關條例，實在應為最後一步。
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