汪敦敬：樓市將結構性改變
林鄭特首的房屋政策其實是不俗的，只是過去在造地上巧婦難為無米炊而已，加上施政效益上其實都不理想，如空置稅於去年在推出至今仍未通過立法會，浪費了前特首梁振英任內多建了的3萬個左右的單位可透過空置稅令樓花供應增加，不過，社會運動反而造就了一個供應破局的契機，囤地者在千夫所指下，今次施政報告中的收回土地條例其實是一個不簡單的改變，除了是可以在原本的收回範疇將土地作公私營七三的分配之外，更加對一些爭議性或者沒有撥入發展計劃的土地行使收回土地條例，作為公營房屋的興建，這無疑是隱含了的「反囤地政策」，如果有關法例施政得好，發展商極有可能將較貴重而位置好的地大幅進行發展計劃以保障自己最大的利益，即是說未來供應可以是海量，當然任何好的政策都要靠特首的施政能力，包括建屋的效率，供應大軍是否能趕及在2023年的供應斷層前出現，將是影響香港安穩的關鍵。
而施政報告亦提出放寬首置上車人士的按揭上限，這是一個我和我所屬的香港專業地產顧問商會在過去9年不斷努力提倡的，有關的做法是大大增大了槓桿，槓桿成本卻比租金更低，再配合了提高保險費來讓一些壓力測試不合格的人都可以上到車的話，這既保障到金融制度風險，亦可以給予大部份年輕人上車置業的機會，有關政策會引起了負資產？高槓桿借貸樓價跌一成就可能變成負資產，但是樓價升一成就可能等於投資回報倍增，借貸是要配合穩定收入的，以上風險一般人有能力去處理，更重要是以上風險並不大過「不買樓的風險」，提出風險的人可能不明白，「減低風險的最好方法其實是不斷面對風險」，和兩年前不同，我們多了很多不同的風險，經濟衰退、政治的爭拗未完、失業潮及結業潮，這些風險都會發揮到調節樓價及去除泡沫的功能，如果樓價在一個合理範圍內可升可跌，反而會令到多了人增加機會。
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