政策‧正察：私樓開發領先指標透視供應已放緩

團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺 研究員潘灝儀 助理研究員黃樂妍

中美貿易戰、環球經濟不景氣、香港社會事件等事件曾經一度令一直熾熱的香港樓市有冷卻的跡象，但隨著《施政報告》宣布放寬首置者的按揭貸款成數後，多區成交及「睇樓」個案立刻飈升，大眾瞬間將私樓供不應求這一問題抛諸腦後。然而，供應不足的事實仍然存在，而且危機不斷加劇，全因自去年下半年開始，三項私樓開發的領先指標都有放緩的跡象，反映發展商開發樓盤的進度正走下坡。

發展商減慢開發進度成事實

今年四月，團結香港基金（基金會）在新發表的報告中指出，樓盤的上蓋動工量、待批預售量及新樓入伙量這三項常用的私樓開發的領先指標均預示建屋進度將會放緩。以樓盤的上蓋動工量爲例，去年全年只有約一萬三千個單位動工，僅為同年落成量的六成。今年的跌幅更進一步加大，首八個月僅有五千一百個單位動工，按年跌幅接近五成。雖然這些跌幅對落成量沒有即時的影響，但是確實為兩至三年後的落成量留下隱憂，因此基金會指出從2020年開始私樓供應將會逐年遞減的說法絕非危言聳聽。

發展商在樓盤預售的申請方面也表現消極：今年前十月累計只有八千個單位正在等待批核預售申請，僅為去年前三季約一萬五千個單位的一半，其中八月份的申請數字更是零。基於以上，基金會從而估算未來一年可能取得預售而能出售的私樓單位數目將會大大減少。最重要的是，今年的入伙數字亦並不樂觀，全因前三季累計只有約一萬個單位落成，為差餉物業估價署預估的一半而已。即使基金會年初時的估算比差餉物業估價署的估算為低，但現在看來，把最後一季新增的入伙量都加上後，離全年目標也有很大的距離。

土地供應計劃被叫停 造地難有大進展

土地為建屋最重要的投入之一，無地自然難以建屋。然而，各項造地計劃的進度在過去半年都幾乎零進度，「土地共享先導計劃」就是其中一個例子。

今年五月，發展局就表示將會在六至七月就「土地共享先導計劃」提交具體建議，但在六月則指出暫未有提交建議的時間表。時隔數月後，行政長官才在《施政報告》中重提計劃，而相關細節（包括地點、時間及程序）則在十一月二十六日立法會發展事務委員會的討論文件中曝光。無可否認，相關建議的公布日期有所推遲，但我們非常欣賞政府有想解決短中期土地供應短缺問題的決心，全因要在四至六年內在錦田、大埔、西貢等地區大幅增加房屋土地這一目標比我們預期更為積極、進取。

解決民生難題離不開造地建屋

不少人都把這次社會事件的爆發歸咎於日積月累的深層次矛盾，而貧富懸殊越趨嚴重就是其一大表徵。要真正化解問題，加快造地、建屋，令每個香港人都能安居樂業就是其中一個可行的方法。政府已經沒有猶豫的餘地，只有加快各項房屋建設及土地開發的進程，才能從根本緩解貧富懸殊的問題，令香港成為大家真正的「家」。