汪敦敬：疫情下的樓市走勢

市場去到初五那天，當市民爭相搶購口罩且之後再蔓延到進入超級市場掃日用品之後，樓市開始進入劈價勢，這算是第二次「沙士」重臨了，也因此很多人都關心這是否沙士之後的第二次入市良機，所謂「買有風險，不買也有風險」，我認為好壞兩面我們都需要評估及盤算！

究竟這市場最差的情況可以怎樣呢？我認為本來市場是在社會暴亂稍歇之後，應該會有一次小陽春出現(我之前形容為是一個百葉簾式的樓價逐步回復)，然後才進入失業潮和結業潮，但「武漢肺炎」這天災的出現，已連接了之前的人禍(暴動)，若再銜接之後的失業及結業潮，將可能連貫成為一個悠長的樓價調整期，這樓市將會到下半年樓價才會逐步回升，但以上只是一個最差的情況。最差的情況很大機會不會出現，縱使出現也難改變最終的升勢。

在執筆撰寫時的市場數據仍是不錯的，我見到雖然市場上有一些大幅減價的成交，但見到不論中原及祥益指數也見到有支持線的，最重要是「平」盤都是個別地出現，而不是新「平」價位的盤不斷累積，這是很重要的，因為當新價位的「平」盤愈來愈多，便會成為一個拾級而下的趨勢，相反新價位只是個別地出現，新低價的樓盤沒有聚積即代表市場不會拾級而下，只是一個過渡的微調。

另一個很重要的因素是租金下跌，但我想說明租金下跌不是市場的博弈或磨合，而是因為社會情緒悲哀，業主普遍是想支持租客，是一個人情及感情上的原因令到租金微調，即是當氣氛平定之後，就會由市場因素去決定，我相信租金就會回升的。

我的「龍市」結構，即樓價結構性的鞏固、資金仍大量增加、借貸比率愈來愈減少以及供應量持續不足，都沒有結構性的改變的，推演後市的升跌更加重要是看樓價調整時購買力是積聚還是蒸發，種種跡象反映購買力是繼續積聚的，雖然失業潮及結業潮會令到一些購買力消失，但是積聚的購買力仍然遠比供應量多的時候，其實樓價是應該有充分的支持力的，銀行界在今次的考驗中也表現出一些創新的做法，不少銀行容許供款人只供息不供本，這無疑是更加保護到有資產者令到他們穩定過渡，如此一來，樓市雖然是表面悲哀的情形之下，其實買樓、供樓仍然是優惠重重，比半年前仍然是得到更高槓桿，平息依然而且還有只供息不供本的應變疫情的保障，加上金管局容許銀行可以根據個別情況彈性處理貸款年期30年的上限，投資樓市仍然是相當有吸引力的。