施永青：香港樓價不跌之謎

近日在傳媒上看到的，盡是樓市下跌的消息。某名人賣樓，比原先叫價少了多少才成交；某屋苑的單位，成交價比銀行的估價還要低；或某大廈的成交創近月新低。如果讀者看到這些消息後，以為樓價真的在下跌，香港很快有平樓買的話，那一定會很失望。因為這些報道都有些以偏概全，它們只是個別的成交如是，並非市場上所有的成交都如是。就我們所接觸，市場上一樣有高價成交，更有大量的常價成交，否則沒可能中原城市領先指數與差餉物業估價署公布的住宅樓價指數近月依然高踞不下。

事實是，說一個樓盤的成交價比叫價平了多少，並不代表樓價跌了多少，這只代表原先的叫價偏高罷了。此外，銀行的估價有時也會估錯，就我所見，估價不足的情況，並不比估價有多的情況少。看傳媒選擇哪一類個案來報道罷了。

作這樣報道的傳媒，其編採人員，事先在心目中可能已有樓價應該下跌的既有意見，才選擇這類低價成交的個案來報道。不過，這也怪不得他們，因為過去一年多來，市場上充斥著的都是對樓市不利的消息，預期樓價會跌應是非常合理的推測。

去年下半年的社會運動，動搖了香港社會的根基，今年的疫情，又令全球經濟幾乎停擺，再加上美國加強對中國的封殺，大大削弱了香港可以發揮的角色。這些都是會對香港樓市帶來嚴重負面影響的。有人因此移民，有人因此撤資，亦有人因此失去工作，或沒有信心投資。但這個世界，有人辭官歸故里，亦有人漏夜趕科場，好淡交鋒，看誰勝出罷了。

就近日市場的情況來說，放盤的人確實略有增加，但入市的用家亦有不少。尤其是疫情紓緩了之後，業主較放心讓準買家睇樓，交投增長得很快。加上近期地產商的新盤亦賣得不錯。我相信，本港樓價即使出現調整，幅度亦十分有限。回落3%至5%之後，應可站穩；不可能會出現插水式的大跌；起碼用港幣計價的樓價會是這樣。

出現這樣情況的原因是：新冠疫情在全球爆發後，世界各國都以量化寬鬆的方式來挽救經濟，導致市場上資金充裕，息率偏低，各類資產的價格都因此而全線上升。股價升，金價升，債價亦升，香港的樓價其實已升得相對少了。如果我們把樓價化作值黃金幾両來計，去年要700両黃金才能買得到的樓，今年只需500両黃金已可以買到了。

從這個角度來看，樓價相對其他資產價格來說，已是不升反跌；只是貨幣的購買力跌得更快，所以用貨幣來表達的樓價並沒有跌。現時，手上有貨幣的人，依然願意把貨幣轉為物業；對於有實際居住需要的人更傾向如是。此之所以，樓價只需稍作調整，已可以找到支持位。

 

文章原刊於《am730》。

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