黃詠欣：「轉讓公司」形式買賣物業

近年，不時出現以「轉讓公司」形式買賣物業，因為可以令買方省了釐印費及賣方可能不用繳付利得稅，其實若果進行順利，亦不失是一個好方法，尤其在政府推出「額外印花稅」(SSD)後，以這種形式買賣物業更屢見不鮮。如買方一心為了方便日後轉售而以公司名義買入物業，該公司就不應有實際生意運作、亦應只持有一個物業及不應為物業做按揭。

不過「轉讓公司」的過程，有幾點是必須注意的。其一由於買家可能連同公司隱含債務，而有關公司的債務狀況需經由核數審計，與其需要限制賣方將公司資產轉移及作押記，因此一般地產代理的臨時合約是不能處理交易，故應交由有處理這類買賣交易的律師處理﹔其二如該公司有為物業做按揭，該物業便不能以公司股份轉讓形式出售，除非賣方能先清償所有按揭債務﹔其三公司股份轉讓毋須付住宅物業買賣的厘印費及SSD，但要付公司股份的轉讓稅。

其實在「轉讓公司」時，買賣雙方是存在着一定風險的，當雙方協議以公司轉讓形式交易，買方會派律師與會計師對公司進行盡職審查，假若樓價持續上升，業主可能不願意交易，不肯交出樓契甚至連會計數簿也不交出來，屆時律師及會計師不能作出任何審核，買家當然不會購入一間帳目不清楚的公司，故交易有機會告吹﹔相反，若樓價下跌，買方不願意完成交易，買方可以在審查時提出更多要求、保證，若賣方不能提供有關資料，買家便有大條道理拒絕完成交易，兼取回訂金。如出現以上情況，就算買賣雙方興訴訟，亦不能夠強迫完成交易。

最後不得不提，銀行一般都不會為「公司轉讓」的物業買賣敍做按揭，因為箇中牽涉很多會計、股權問題，稍一不慎，貸款變成呆壞帳，大家以「公司轉讓」形式買賣物業必定要注意這一點。