汪敦敬：屯門再成置業天堂

運輸及房屋局已宣佈屯門至赤鱲角連接路北面連接路(即屯赤隧道)將於12月27日通車，而且新隧道及現時青嶼幹線將不收費。這個安排顯然不單只是打通屯赤隧道公路的概念，而是以提高流通程度將整個社區擴大及連接，這個是一個很大的改變，香港人總是被悲情所困，有關利好因素並未反映到屯門區的二手市場上，尤其是屯門碼頭區的樓市上。我們仍見到屯門碼頭區有400多萬元的兩房單位成交，我認為當下市場中這板塊的性價比是最高的。樓價400多萬元的9成按揭供款，完全是兩位30歲年輕人的人均入息中位數字可以共同創造愛巢的程度，屯門再次成為上車天堂了！造就這上車天堂，除了可以歸功去年10月林鄭特首在施政報告中將1000萬或以下的按揭成數大幅放寬，重新啟動了換樓鏈，在她宣佈後的一個月內，我們已經發覺屯門區細單位的放盤量增加，原因並不是任何不景氣，而是很多人能夠上游換樓，自然樂意將其自住的細單位放盤，所以你會看到最近一年有愈來愈多不同的板塊啟動，因為不同人換不同的單位，市場可以說是以換樓客為主導，已經一改之前以細單位換樓為主。來到現在，在過去一年屯門區400多萬元的私樓單位增加了兩成多，去年林鄭特首這個舉措的而且確是一個德政，成功地將原本「樓市辣招」多年製造的Lump  Sum效應，即是將購買力集中在400萬以下板塊，一下子解放到一個相對上較正常的1000萬以下的面上，舊的Lump  Sum地帶逐漸被解除，但是就進入了新的Lump  Sum地帶，即是800萬至1000萬這些單位的業主同樣是不能夠輕易地換較大單位的，因為樓價超過1000萬的按揭成數最多只能做5成，未來變化在乎今年最新的施政報告有沒有接續去年的優勢，去持續將1000萬以上的換樓自住按揭放寬，來解放800萬至1000萬的放盤量。

人在悲情的時候往往將低落的眼前處境當是長遠的常態，2003年的沙士就是一個好例子，但若眼前的悲情會過去的話，一些對於長遠悲觀的想法就是錯誤判斷了，這個錯誤判斷造就了一個入市時機，我覺得來到現在，我們應該要問一下疫情最終會否過去？經濟蕭條又會否過去？我認為投資在尋找目標是要樂觀推演的！悲情是用在會計上的，即是說我們策劃投資的時候，要悲觀去預算，這樣才可以承受到局勢多變的風險，不是爭取「贏硬」，而是爭取「無得輸」！所謂「無得輸」，我認為其實是「悲觀部署完成後」的樂觀啊！

 

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