招國偉：綠表置居計劃為何最終會滯銷？

「綠表置居計劃2019」於今年12月9日，完成了所有申請者的揀樓安排，在3,710個單位中，經歷了76天的揀樓日，最終餘下了523個單位未能售出，青富苑有516個，而蝶翠苑則有7個，是自2016年房委會推出綠表置居先導計劃以來，首次出現大批單位未能售出的情況。為何今期綠表置居計劃會出現相當高的滯銷，筆者嘗試分析當中的原因。

今期計劃的單位供應，較多屬偏細小的單位，造成了家庭申請者揀樓意欲較低的結果。把2016年的景泰苑， 2018年的麗翠苑以及今期單位面積作比較，以320平方呎作為分界線，在857個單位的景泰苑中，有58%的屬391至494平方呎單位，而192至298平方呎的佔42%；在麗翠苑中，有64%的屬於376至452平方呎單位，而184至287平方呎的佔36%；在今期的蝶翠苑中，100%的單位全屬於187至320平方呎，而青富苑的380至471平方呎單位只佔36%，而187至296平方呎的佔了64%。整體而言，有70%的單位是少於320平方呎，與前兩期單位面積的比例不同。

在每期綠表置居計劃中，房委會會就不同類別的申請人設定單位的配額，「家有長者優先選樓計劃」的家庭申請者設定了1,100個配額，而青富苑較大單位的總數約為1,000個，可以理解的是，家有長者的申請人基本上已購畢了今期較大面積的單位，造成了家庭申請者購買單位意欲較低的原因。

而在家庭申請者中，出席率以及揀樓比率相當之低，家庭申請者的出席率，約平均為5.6%，而揀樓比率，即每天單位售出佔擬邀請出席人數，僅平均為2.6%，這足以反映家庭申請者購買的意欲並不高，而其他一人申請者的出席率平均有18.6%，揀樓率亦平均有13.0%，遠高於家庭申請者，在一人申請者中，共售出了約1,200個單位，佔單位總數約33%，是今期綠置居計劃中最大的購買組別。友人向筆者笑說，今期的「綠置居」，應改名為「獨置居」，這也不無道理的。

除了綠置居本身的設計外，也不能否定由於疫情影響，對於香港的經濟造成了重創，特別是屬於中下階層較多的綠表公屋戶，置業更趨審慎，綜合因素造成了今期綠置居出現滯銷的結果。

早前，特首林鄭月娥表示，可重新考慮綠置居的定位，由於目前綠置居與出租公屋基本無異，分別只在於出售與出租，故大大限制了綠置居的單位設計。若果要增加綠置居的吸引力，須要重新審視綠置居的定位，並且須與居屋計劃一併檢視，進一步完善資助出售房屋的階梯。而且，餘下的500多個單位，全屬少於200平方呎，日後要成功售出，難度也不少，房委會須要考慮是否制定其他措施，增加誘因，加快推售這批貨尾單位。

 

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