寒柏：香港及內地發展商的比較

 

多年以來，內地房地產市場蓬勃，各大內房賺得盤滿砵滿，無論在市值、規模、銷售額及盈利等方面，都遠在香港四大房地產發展商之上。

雖然自從回歸之後，香港四大發展商的市值都升了幾倍，且連年賺錢，但其物業發展業務依然只局限以香港為主，規模上沒有太大的改變，發展空間非常有限。各大內房的實力早已遠遠超過香港發展商。

很久以前，筆者記得曾有不少人向投資者推介內地萬科企業，便會把之說成是「中國的新鴻基」，讓投資者簡單明白萬科的定位及經營策略。但僅短短幾年後，萬科的實力已在新鴻基之上，其後當然沒有人再這樣稱呼萬科了。反過來說，今時今日又有沒有人以「香港的萬科」來形容新鴻基呢？由於香港地產商的市盈率偏低，今時今日提起新鴻基的投資者也不多。

十多年前，筆者曾聽過有內房管理層對太古地產的經營策略、管理模式及物業質素等等都十分推崇，但至幾年前已鮮有人提起太古地產。很多人都認為香港發展商的經營模式已完全不合時宜。

不少香港房地產商都曾北上發展，但所謂「強龍不壓地頭蛇」，一般只幾個回合便被內房商遠遠拋離。香港房地產商無法在發展項目上有任何優勢，便乾脆囤積居奇，僅靠土地及物業升值賺錢了。

粗略地說，內房商與香港地產商的經營手法，有甚麼主要分別呢？
 

	香港發展商	內地發產商
領導	超級富豪家族的第二、三代	白手興家、第一代富豪
屬性	保守型、坐享其成	進取型、做大做強
經營方針	負債少 充足現金流 低周轉 重視盈利 受惠於土地及物業升值	負債高 善用現金流 高周轉 重視營業額及市佔率 高價搶地
其他行業的投資	相關業務為主 (例如是收租物業、商場經營及物管等等)。 業務有穩定現金流	多元化業務 (除相關業務外，也大力發展新經濟領域) 業務進取及高增值
財技	透過金融市場，把「重本生利」的項目打包，與投資者攤分風險 傾向把新業務分拆上市	藉高風險項目「圈錢」，資金傾向重投房地產。 大規模發公司債

 

簡單來說，香港發展商相對保守，嚴控集團的負債及資本開銷，量力而為，着重盈利，發展速度當然遠遠不夠內房快。反之，內房熟悉地方政府的政策風向，以「高負債」及「快周轉」之方式經營，可以在極短時間內搶佔市佔率。它們為了領導市場，並把競爭對手逼走，甚至乎可以不惜薄利多銷，以本傷人。

過去近20年來，內房這種「高風險操作」確實可以使他們「做大做強」，但近日爆發的「恒大債務危機」，亦值得我們再次好好反思。

如果純以美國「財經及金融學」的理論來說，債務槓桿比率愈高，股東的利潤便會愈多。借人家的錢做生意，當然比從自己口袋裡拿錢更划算。但這種「財金學」的講法，卻有違常識。難道債權人不會對股東限制多多嗎？若市場狀況異常或業務稍有岔子，公司無法按時償還利息及本金，便會立刻陷入財務危機，我們又豈能不考慮這些因素呢？

多年以來，受惠於內地經濟穩步增長，房地產市場發展得十分蓬勃。內房在一個高增長的市場裏較進取，敢於舉債及勇於搶佔市場，絕對在情理之中。但當國家正逐漸步入「小康」，經濟結構需要調整及升級，政府亦嚴控房地產泡沫的時候，這種「進取型」的經營手法便變得不合適。因此，政府給予內房商「三條紅線」及大力遏止樓價升幅，都是對症下藥的做法。

至於香港房地產商亦非一直都走「保守路線」。於上世紀50至70年代，第一代富豪看準時機在香港創業及暴發之後，第二、三代的繼承者當然傾向是「守成之主」。此外，香港奉行自由市場政策，屬「外向型經濟」，非常受外圍影響；幾十年來的發展都是跌跌撞撞，起伏不定，香港商人的危機意識較強，亦在情理之中。

當然，在回歸後香港發展商不只保守，由於種種原因使他們可以囤積居奇，幾乎甚麼也不做便可以單靠手上的土地及物業升值而暴發，對社會的禍害亦深，絕對需要及時糾正。

內房算是「陽氣過旺」，香港發展商則是「陰氣太盛」，兩者各走極端，最好還是「陰陽互濟」，取中庸之道才是上算。

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