吳幼珉：內地樓市何去何從

 

恒大債務違約後，花樣年、當代置業等也先後違約，估計接下來還有其他內地房企未能按期償還境內外債務。
非個別的「個別現象」對港股有負面影響。
違約企業的通病是對內地樓價只漲不跌深信不疑，並過度借貸。
近年，資金進入內地樓市受阻，一些房企轉向國外借款，也爲它們後來的美元債違約留下伏筆。
1997年成立的恒大，並沒有經過1990年代上中旬中國宏觀經濟調控和房地産泡沫爆破的歷練。卻在2003年後，隨着樓價節節上升，企業規模不斷擴大。內地許多房企都有類同的經歷。
恒大過去多年的資産負債率都接近100%，可能還有表外債務。但只要資産價格上升，持有人的收益也必然增加。
儘管中國樓價過去20年快於工資增長，樓市存在泡沫，資金卻源源不斷地流向資金需求甚殷的房企。
當四大國有商業銀行（工，農，中，建）「關水龍頭」後，內房企便轉向較小型銀行借貸，並在國內外發債。
房子住而不「炒」。一些房企大手筆「炒」房：發展商品房，卻囤積房源；製造興旺假象，慫恿買房，推高樓價獲利。
投機行爲的支點是持續上升的樓價和銷量。但只要市場氣氛逆轉，管理不善、資金緊礎的企業就容易違約。
恒大等違約屬於是個別事件。但只要內地樓市表現未如預期，對港股相應版塊的影響無疑非常負面。
中國央行和住建部自今年開始，對房企推行「三道紅線」融資政策，即剔除預收款的資産負債率不大於 70%、淨負債率不大於100%和現金短債比不小於1倍。實行一段時期後，相信多數企業都能過關。
今年上半年底，萬科、碧桂園、中國海外和融創中國手頭現金都超過千億元人民幣。
在樓市風高浪急中，中國85家房企手頭現金合計21582億人民幣，半年增長了3.3%；SOHO中國等4家房企現金量倍增。
市場氣氛平穩後，估計房地産業會掀起一股兼併收購潮。那並不意味着眼下是股市撈底時機，而資產市場對財富重新分配總能起到作用。
樓市跌勢未形成。若出現，會持續多年
電視上有許多內地偏遠中小城市抗疫的紀錄影片，給人強烈的感覺是當地市容和居民生活環境的改善。
如果沒有私人部門參與建設，那些地方的居民居住環境不會如此迅速地提高。
雖然中國經濟和居民收入持續增長；但近月樓價微調後，許多地方樓價依然大於受收入制約的年租金的100倍。
那不僅形成貧富鴻溝，也加大了營商成本，增加了經濟運行風險。
樓價下滑也會削弱消費。近來一些城市推出諸如《促進房地産市場平穩健康發展實施意見》等穩樓價的措施。
但如果樓價升，政府「限升」。如果樓價跌，政府「限跌」。那麽，爲甚麽不由政府直接來決定樓價呢？
近兩月，中國樓市成交量萎縮，樓價有下調壓力。
若政府政策不變，內地樓價會改變近20年的上升態勢。
在創新帶動的經濟中，知識工人的工資仍增長較快，整體樓價眼下尚未形成下滑態勢。
在內地市況和國際利率共同影響下，一旦樓價調整趨勢形成，估計那趨勢會持續一段較長時間；情況就如同內地一些地方的樓價從1993到2003年持續偏軟那樣。
在大灣區發展過程中，不少香港市民會考慮在當地置業，但房地產未必是大灣區目前最有發展潛力的行業。

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