汪敦敬：剖析樓市最新實況

 

在疫情下，樓市趨勢令人迷惑及關注！的確，第五波疫情令本來在新年前的樓價微調階段整頓得更深及更持久，但因為樓價及購買力結構沒有改變的關係，我們仍可以期望後市會如「2022年我對樓市的十大忠告」一文中的「樓價顛覆不定下強勢上升」發展了，這正是因為樓市的高資金、低借貸、低供應和財富效應的結構根本沒有改變，現在仍然是「龍市一期」的上升階段繼續發展前進！只是市場氣氛以二元化作進行曲！即在結構仍然向好，仍會有一半時間會因意識形勢的關係以悲情做主導的！

如果「2021年我對樓市的十大忠告」一文中忠告大家留意香港這金融中心會繼續成長和資金繼續凝聚的話，那「2022年我對樓市的十大忠告」，我是希望大家留意市場的三個特色，就是樓價將會追落後、日益積聚的購買力釋放及高通脹的衝擊，樓市二元化固然是導致了樓市的平行時空情況，即同一時間裏面有超高價不斷破頂及有極為落後的屋苑成交，於是會衍生後市有落後板塊樓價追落後的情況，甚至我認為2022年有部分落後塊板是會出現樓價跳升的情況。

至於在積聚的購買力方面，我認為香港人一次又一次地低估了香港聚積多時的深厚購買力！過去三年以來黑暴及疫情的蹂躪，無疑是為市場做了徹頭徹尾的壓力測試及去泡沫的。很理性地去看，如果未來一年只要出現通關及經濟穩定的情況，購買力是會被釋放的，今天樓市買入的風險並不高，有需要而不買入的風險（即機會成本）高得多，樓市仍然是最佳的資金避難所！

至於高通脹方面，人們其實對通脹並不熟悉，當經濟不景的時候，我認為首先要弄清楚，將出現的是滯脹還是通縮？通縮即是經濟不景之下資產價格下跌和財富蒸發！滯脹即是在經濟不景之下，因某種原因例如量化貨幣而令到資金多於貨品，而令價格上漲！

高通脹期的第一個階段是物價上漲，高通脹的第二個階段是工資追升，縱使經濟不景令工資加幅追不上物價上升，這也都是通脹或者「滯脹」的結構，並不是「通縮」結構，認為租金長遠會跌的想法是錯誤且高風險的，租客中有心置業者應早買樓為妙！所以我在「2022年我對樓市的十大忠告」裡面，我其中的忠告就是「租金仍處於易升難跌局面」。

最後我想強調市場有三大訊息是反映到已經到谷底的，雖然我們仍會被疫情影響到我們短期的價格，這三大訊息分別就是二手放盤量近期開始由升轉跌。第二是以成交價去計算，銀行「估突價」的比例是愈來愈多的！第三就是在技術分析上，樓市已出現了「三底」的情況，樓價應該是整裝待發的。當然看官要明白:買樓是一個高風險行為，永遠要承擔風險。

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