陳海潮：獲利比率隨疫情谷底回升

 

疫情受控，樓市轉穩，二手私宅轉手獲利比率隨即「V型」反彈，惟賺幅仍然低企，料原因包括短持貨期沽樓增加所致。綜合土地註冊處資料所得，2022年四月份全港2,681宗已知上手購入價的二手私宅買賣登記中，帳面獲利個案共2,546宗，佔比達95%，較前月的谷底反彈0.9個百分點，但仍屬2010年七月以來142個月(近12年)的次低水平。

按物業區域劃分，新界區表現最理想，以95.6%之數成為獲利成功比率最高的分區，按月升0.3個百分點；港島區居次，報94.2%，按月升2.2個百分點；至於九龍區最遜色，僅錄得93.8%，按月升0.6個百分點。按物業轉售價格分析，四月份樓價介乎601萬至800萬元的中價樓組別之獲利比率表現最好，錄得97.8%，且按月升1.7個百分點，涉及宗數488宗；此外，801萬至1,000萬元組別，月內獲利比率達96.4%，按月升0.2個百分點，同樣跑贏整體大市表現。
 

此外，數據又顯示，今年四月份每宗私宅轉手個案平均賺幅為65.6%，按月再跌0.5個百分點，連跌兩個月，創下2016年9月以來的68個月最少賺幅。四月份，帳面獲利1倍或以上的轉手個案佔整體二手私宅買賣比例為40.9%，按月回升1.4個百分點，共錄1,096宗；至於帳面錄得虧損者有120宗，佔比按月回落至4.5%，而平手的個案則有15宗，佔比微增至0.6%。

環顧上月10個獲利登記最多的屋苑，當中達百分百獲利的只有半數，而每宗平均賺幅則介乎最少的26.7%至最多的121.3%不等。當中新都城成為錄得每宗轉手個案平均賺幅最高的屋苑，達逾1.21倍。至於上月榜內賺幅最低者仍為平均樓齡相對最低的日出康城，平均每宗只賺約26.7%。

第五波疫情一度十分嚴峻，導致三月份獲利比率創下當時的141個月新低，不過隨著疫情轉趨緩和，繼四月份出現明顯反彈後，筆者預料五月將維持平穩微升，上試95.5%。至於平均賺幅方面，隨著樓價止跌回升，相信有關數字亦會跟隨反彈，期望可重上66%水平，惟仍需觀察是否持續有持貨期較短的業主或投資者沽貨離場，因短年期將直接拖低賺幅表現。

文章只屬作者觀點，不代表本網立場。