曹德明：拆解近年按揭「三高」現象
上回筆者分享近期一手市況的置業常態—買家傾向選用「建期」付款，藉以「波叔plan」以高成數按揭上車。其實不只一手市場，筆者根據近年的按揭數據分析買樓人士的借貸趨勢，從中得出買家多出現「高金額」、「高成數」以及「高年期」的「三高」現象。
根據差餉物業估價署數據顯示，2021年全年私人住宅售價指數報392.7點，按年升3%，並創有紀錄以來的年度新高。樓價上升配合「新按保」政策，借貸金額亦隨之上升。金管局最新數字反映，4月平均住宅按揭貸款金額按月增加6萬元至513萬元，創有紀錄以來新高。而「波叔plan」推出後，將推動換樓市場交投，千萬元以上物業交投將有上升空間，料貸款金額或會進一步上升，從而造成「高金額」的現象。
「高成數」現象則可從金管局及香港按揭證券有限公司（按證公司）的數據反映出來。金管局最新數字顯示， 4月住宅按揭比率報58.6%，創自11年半新高。另一方面，從按證公司資料所見，2011至2019年期間的每年新取用按揭保險宗數一直維持1萬宗以下水平，但自2019年10月「林鄭plan」推出後，每年宗數即時急升， 2020年全年宗數按年急增1.24倍至18,554宗，2021年全年宗數按年再增28.5%至23,846宗，並破有紀錄以來新高。雖然今年初本港樓市交投受疫情影響，使按保宗數曾一度回落，但自今年2月「波叔plan」推出後，按保宗數再次回升，當中5月新批出按揭保險宗數及金額均連升三個月，宗數創有紀錄以來次高，金額更創有紀錄以來的新高，相信「高成數」按揭將成置業新趨勢。
然而樓價高企，要通過壓力測試亦不容易，近年借貸人傾向「高年期」，即增加按揭年期以便更易通過銀行的入息審查。以貸款額500萬及還款年期為20年計算，買家在壓力測試下的最低入息為$57,324；如還款年期增至28年，最低入息則可減至$48,664。金管局最新數字亦顯示4月住宅按揭的平均還款年期為333月（27.75年），為有紀錄以來最高位。
雖然「三高」助買家更易置業，但要留意「走盞位」亦會較少，如遇上估價不足或銀行批核條款有落差，買家隨時要補錢上會。因此，建議有意置業人士凡事留一手，避免借得太盡，同時亦應預留多一些備用資金作日後緩衝。
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