汪敦敬：悲情氾濫下的入市策略

7月1日香港政府新班子正式上場，從小市民的角度來說算是開局良好，行政長官李家超在各項行政上的表態都說中了重點，近日醫務衞生局局長盧寵茂更表示，期望在今年的七夕節（8月4日）疫情能受控，希望更多需要返回內地與家人團聚的市民，可以提早經深圳灣大橋進深圳與家人團圓。這個無疑就市民需要，政府的責任是給予市民一個合適的目標，在悲情充斥的時刻這種踏實的目標和期望是非常之重要的，人生是需要希望的，黑暗的前路是需要光明的一點！在7月1日前，我認為香港人在民間的悲觀是累積過盛，在這種情況之下，投資房地產的策略應該怎樣？我想分享一下。

首先，我們要知道樓市的結構並沒有改變，如果和幾年前比較，香港有更多的錢、息口在加息壓力下仍很平、供應仍然是不足（雖然有很多的計劃）、我們的負債率很低、香港仍然是一個重要的金融中心，但是，當下「管治」成為近十年來影響樓市最大的因素！管治克服不到疫情的時候，管治受到質疑及極具爭議性，成為了樓市最大的負面因素！管治可以成為最大的悲情因素，其實亦可以成為市場最大的利好因素，如此一來，既然心態和情緒主導了樓市的變化，所以我是不同意有些人認為「樓市無大起或大跌的空間」，因為人心是可以高速回復的，人心回復的時候會解放聚積多時的購買力，我認為積聚約三年的購買力，遠高於因為近幾年天災人禍折扣了的購買力。

因此目前的入市策略主要有兩種，一是掌握人心即巿場的情緒變化，當管治給予市民信心，群眾開始看好時便要盡快入市！當大部份人都看好的時候，樓價已經是升了一截！通常我不建議用家去掌握人心情緒，因為你的行動未必夠市場應變得快！所以當樂觀情緒開始起動時候，就要出手，不要太貪心！

第二個重點是要掌握市場較低價的區間去大膽還價，我也不建議用家追求最低那一個價格去入市！因為最平那一點通常是過去了之後才知，最平那也是最悲觀的一刻，普通用家有沒有膽量爭取做得到？與其追求價格最便宜，不如只追求接近谷底的區間！即由追求最平一點變作追求最平的一個圈！

另外，在平價時刻去買較優質的市場板塊！其實性價比往往比買最平板塊的更上算！

我強調，當下整體住宅樓價並不是處於向下的趨勢，市場只是分開冷暖板塊！樓價各自發展！

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