曹德明：2022年下半年樓按分析
上回筆者回顧了2022年上半年樓按市場的三大焦點，今回將繼續分析下半年的樓按市場動向。
1. 市況未完全明朗 料全年新取用按揭按年跌逾1成
今年首季樓按市場冰封，第二季起樓市交投雖顯著回暖，但加息周期將至，加上經濟未完全復甦，未入市的準買家將更見謹慎。根據金管局住宅按揭統計調查結果，首5個月新取用按揭為1,234.27億元及25,655宗，相比去年同期減少11.6%及14.6%，料全年新取用按揭數字或比去年回落1至2成，至約3,200億元及70,000宗水平。
2. 全年現樓及樓花宗數跌約1成半
土地註冊處資料顯示，首6月現樓及樓花按揭宗數錄得42,788宗及2,748宗，對比去年同期回落4.8%及11.5%。近月一手市場氣氛熾熱有追落後，惟銷售的樓盤中近8成買家選用建築期付款，有關宗數將會滯後至成交日並於日後反映於現樓按揭宗數中。料全年現樓及樓花按揭宗數將按年回落約1成半至約90,000宗及5,000宗水平，樓花更創11年新低。
3. 利率「正常化」 年內或升P或升25點子
美聯儲年內已加息3次達1.5厘，美加息及收水持續，港美息差擴闊，資金流出港元市場，估計下月銀行結餘將有機會跌破2,000億元，年底前更有機會跌至千億元以下。料未來拆息將反覆向上，第三季一個月HIBOR有機會挑戰1.8厘水平，即超過H按2.5厘的封頂水平。而年內P有可能調升，估計幅度可達0.25厘，使香港利率步向「正常化」，由「超低息環境」轉為「低息環境」。
4. 「波叔Plan」帶動 按保數字維持高水平
在「波叔plan」帶動下，高成數按揭漸成上車客及換樓客的置業趨勢。根據香港按揭證券有限公司資料顯示，5月份新批按保宗數及金額為5,771宗及353.38億元，為有紀錄次高及新高，料按保數字將繼續維持高水平。「波叔Plan」同時帶動按揭「三高」現象—「高平均貸款額」、「高還款年期」及「高按揭比率」。根據金管局住宅按揭統計，5月份的按揭比率為60.7%，創逾11年半新高；平均還款年期為27.83年，創紀錄新高；平均按揭貸款金額則為514萬元，同創紀錄新高。料以上樓按指標的「三高」現象亦將見持續，建議入市時根據先身條件選擇量力而為。
