王春新語中評：新思維破解香港住房難題

 

中銀香港經濟與政策研究主管、香港中文大學商學院榮譽研究員王春新最新著作《捍衛居權——以新思維破解香港住房難題》由商務印書館（香港）出版發行，並在香港書展熱賣。近日，王春新接受中評社記者採訪表示，受政策取向、價值觀和利益分配的房屋發展模式是引導“安居負擔指數”指數變動和長期走勢的核心力量，房地產政策不能只停留於修補層面，更要轉換房屋發展模式。為實現香港房屋發展的五大目標，需要引入三大新思維，以改善市民居住條件，促進經濟增長。

“安居負擔指數”概念有助衡量香港房屋模式

王春新介紹，由他首創的“安居負擔指數”（RBI，Residential　Burden　Index）是指樓價漲幅與收入漲幅之比。該指數根據聯合國提出的國民經濟核算標準（SNA），計算個體收入和樓價的關係，此處個體不僅是一個人，也可以是一個家庭或整個社會。“安居負擔指數”把全世界房地產發展模式放在一起比較，指數大於1時，樓價上漲速度快於收入增幅，居住條件必然下降；指數小於1時，居住水平不斷改善。

王春新分析，目前全球房屋發展模式主要有三大類。第一類是以歐美日為代表的世界主流房屋發展模式，“安居負擔指數”約為0.7，即樓價增長遠低於收入增長；第二類模式是以新加坡為代表的政府公共房屋為主的模式，該指數約為0.9，即樓價增長稍低於收入增長。以美國為例，過去百年，其樓價隨通脹變化，居民收入超過通脹，收入由兩部分組成，一部分通過通脹抵消，另一部分即實際收入。據統計，1890年後的一百年間，美國百姓的實際收入約增加4倍，居住條件也有4倍左右的改善，人均居住面積從20平方米左右增加到100平方米，即一棟住宅差不多3、400平方米。

王春新談到，第三類模式即香港模式，和美國完全相反。過去30多年，香港的“安居負擔指數”高達3.3，意味香港樓價增長速度是平均收入增長速度的3.3倍，居民收入永遠趕不上樓價增長趨勢。“安居負擔指數”遠高與1的香港的房屋發展模式，是典型的投資／投機主導的虛擬經濟模式，重投資價值而輕居住需求，呈現出病態特徵。反之，“安居負擔指數”小於1意味著注重實體經濟的模式，在房屋領域實行的是保護社會政策，而非市場規則，例如歐美就有不少保護租客的政策。

沿用修補思路無助與解決住房難題

王春新認為，過去港府在解決房屋問題上做了不少努力但效果不彰，原因在於沿用修補思路。港府過去推出八輪樓市調控措施，提出新房屋發展策略，以供應為核心、以置業為主導，致力建立置業階梯，社會各界也嘗試了以建築成本價向租戶出售公屋、延長按揭還款時限等解決辦法。然而，以上大多停留在修修補補的政策層面，甚至主張強化本是問題一部分的純市場手段，未能改變香港房屋發展模式固有的內在缺陷，終究難以突破困局。

王春新以公屋為例進一步闡釋房屋困局。香港公屋占住房比重之大屬於世界前列，很多人認為這是好事，其實不然。房地產政策和模式出大問題後，用公屋來彌補市場不足，這不僅不能解決根本問題，而且帶來居住環境差、安全隱患大、家庭和諧受影響等次生問題。王春新提到，公屋越蓋越多會導致收入分配差距擴大。公屋沒有產權，樓價高速增長時，市民更難“上車”。對比美國，其長期樓價增長低於收入增長，租金增長也低於收入增長，不管買房或者租房都很方便，因此不需要公屋。

王春新由此提出香港房屋發展的五大目標。第一個目標，從無到有，不僅滿足市民居住權，也要滿足市民的產權；第二個目標，從小到好，從“蝸居”狀態到居住面積翻倍，目標是追上新加坡，盡可能改善生活條件；第三個目標，從舊到新，當下香港有超過1.2萬棟破爛房，王春新曾為解決舊區重建問題跑了數十處舊樓，發現情況十分惡劣，亟待解決；第四個目標，通過解決住房問題縮小分配差距，這比扶貧更為關鍵，因為房地產是產生香港收入分配問題的根源所在；第五個目標，通過房地產政策推動香港經濟發展。高樓價曾帶來一些正面資產效應，但“經濟奇蹟”背後的虛假繁榮一旦破滅，會給香港帶來更大傷害，本世紀以來房地產部門每年拉低GDP增長一個百分點，就是明證。因此，房地產政策不能只停留於修修補補的層面，更要通過轉換房屋發展模式，把過度投機炒賣、扼殺居住空間和妨礙經濟增長的超級滯脹模式，逐步轉變為以改善居民居住條件為核心、並能促進經濟增長的良性發展模式。

新思維解決房屋難題　重在分配而非生產

王春新提到，解決香港房屋難題，需要引入三大新思維。第一個新思維，要解決房屋供求不對稱、本港大部分民眾無力購買天價物業的問題。香港房屋市場供應和需求嚴重不對稱，其中需求主要來自三方面：首先，本地居民的居住需求是剛需；其次，本地居民和企業的投資需求一向非常旺盛；另外，境外投資需求也無限大。改變這一情況，需要把居住需求和投資需求區別開來，採取不同的供應方式，實行“房屋雙軌制”，以公營房屋來保證香港普通市民的居住需求，以私人住宅來滿足本地和海外的居住需求，讓兩個不同性質的房屋市場合理分工、高效運轉。

第二個新思維，政府應發揮更大政策功能，平衡社會各階層利益，照顧大多數民眾（而不僅僅是低收入家庭）、尤其是中產和年輕一代的住房需要。地產政策不僅是市場政策，更是社會政策。特區政府要學習全球先進經濟體的經驗，修正供應商模式，不能簡單把責任交給供求嚴重不對稱、時常炒作抬價、永遠不能解決居住問題、早已完全失靈的所謂“自由市場”。

第三個新思維，香港不僅要解決居住問題，更要解決房屋問題，既要實現“居者有其屋”，更要實現“居者擁其屋”。政府不僅要捍衛市民的居住權，還要盡可能滿足市民的財產權，避免出現次生社會矛盾。例如，目前香港從未結婚的單身人數高達190萬，佔香港總人口近三成，一定程度上和房屋問題有關。因此，房屋問題關係到香港社會的穩定發展。

王春新總結，解決房屋難題，重在分配而非生產。政府需要有調整房屋政策的大氣魄和執行力，還要在利益高度分化情況下盡可能凝聚最廣泛的社會共識。

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文章原刊於《中評社》