汪敦敬：房地產如何以守為攻

當今局面之下，投資要以守為攻！如何守？為何守中要有攻？現在的樓市趨勢已並不是由樓市內的因素去主導，當下根本就是一個亂世，太多外來因素去影響市場，面對亂局，政府的能力和人的質素/態度是一個存亡關鍵，香港近年的公務員和香港人面對艱苦的奮鬥態度已今非昔比了，所以我之前寫的「樓價下跌的四個階段」目的其實是寄語政府好好掌握眼前的時機去轉危為機，也寄語香港人不要再活在意識形態的鬥爭裏面，否則形勢會繼續差下去。

「守」的意義是投資要有充分準備好風險，留多一點餘地給自己，但是「攻」是希望大家掌握機會，所謂「買有風險！不買也有風險！」在靜市過去之後，很多人都會覺得損失慘重，2003年沒有買入單位的機會成本損失，其實是遠大於1997年高峰的時候入市所面對的損失的。

在這個時勢如何處理置業投資？在不少板塊也租金上升，而在加息下息率仍然誘人，就租樓人仕來說，現在是一個更佳的上車良機。

至於換樓的人亦不需要擔心，換樓是「貴買貴賣，平買平賣」，當你面對自己放賣單位要減價的時候，你只要確定:你買入的單位是否有正比例的減幅就合理了。而沒有打算賣出繼續持有物業的人來說，更加不需要為樓價跌而困擾，現在息口及收租回報率是相若的，相對上是一個低風險的處境，當然地產投資者要考慮是否需要減持投資量去配合新的風險比例。投資物業的決勝因素不是全在買入的時機，還有是「甚麼時間賣出」。

眼前樓價跌的時光不會很悠長的。掌握不到的風險是時勢上的改變，例如外國針對香港的抵制、以及政府的管治和人心的過份悲觀。不過，政府的管治可以由差變好，人心亦可以由悲觀變做樂觀的，效率亦可以由慢變快，我們不應定位。當下政府似乎有心推動建屋的效率增強，亦見到有一班人用一些道德高地去繼續拖延發展的，作為市民或是評論員，我不覺得這些拖延供應的道理是真理，甚至我覺得部份是歪理，不應該再繼續。

而需要現在放樓的人，我想給予忠告，放樓有兩個關鍵，第一個關鍵就是放樓者要在事實上做功課，弄清楚自己放樓的處境，所謂賣不出樓，即是和其他樓盤的競爭輸了。另一方面，找一個好的地產代理非常重要，現在市場上大部份地產代理都沒有能力「開單」，是「食白果」的，必須要揀有心負責任的代理！

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