陳海潮：三大利淡因素 樓價續試低位

近月樓市利淡因素多於利好因素，在息口趨升、新盤低開搶佔購買力及疫情反彈三大因素夾擊之下，二手私宅樓價拾級而下、持續尋底。差估署日前公布的最新數據顯示，2022年7月份私人住宅售價指數報376.1點，較6月的382.4點再跌1.65%，連跌2個月兼創近5個月最大單月跌幅。今年首7個月樓價指數累跌4.52%，而比起去年9月份的歷史高位398.1點，更累跌5.53%。

7月份差估署樓價指數創了29個月(即接近2年半)以來的新低，7月份指數主要反映6月中旬至7月上旬的實際市況，當時美國大幅加息四分三厘，加上新盤以貼市價推出爭佔市場份額，致令二手市場樓價受壓而錄得較顯著的單月跌幅。

踏入7月下旬，疫情反彈，每日確診宗數徐徐回升，而美國亦在7月底再度大手加息四分三厘，發展商的一手新盤遂以低價推出首批單位，較同區二手樓價低逾一成，令二手業主亦要跟隨割價應對，因此筆者相信下次公布的8月份樓價指數有機會再錄得相若1.5%的跌幅。

8月份樓價倘再跌1.5%，料回落至370.5點左右，將創自2019年3月以來的41個月(即接近3年半)新低，反映樓價有機會連環跌穿新冠疫情及社會運動以來的另一新低；近日單日確診重返萬宗水平，連同9月份樓價繼續看淡之下，筆者相信整個第三季樓價有機會累跌4.1%，恐創自2019年首季以來的15季最大按季跌幅。

至於2022年首三季合計，樓價料累積跌近7%；全年樓價方面，則需視乎疫情、息口及通關因素的變化再作評估。

另一方面，在樓價走下坡之際，部分買家暫時靠邊站，加上仍處暑期租務旺季，故差估署數據顯示，7月租金指數報178.9點，按月再升0.62%，連升2個月；而今年首7個月，私宅租金指數則累跌2.08%。

各類單位租金指數當中，面積431方呎或以下細單位報196.2，按月升1.19%，屬各類單位中表現最好者；其次為面積753至1075方呎，按月升約1.18%，7月報154.3；而面積1722方呎或以上單位，則報139.8，按月升約0.36%。

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