施永青：本港樓市進入寒冬

 

施政報告之前，地產業界紛紛向政府進言，希望政府可以撤銷樓市辣招，以免樓市出現無序下跌，帶來金融風險，不過政府最終並沒有接受這項意見，令業界好不失望。

政府不接受這項建議，是因為對後市另有一套自己的看法，不如業界看得那麼悲觀。按財爺陳茂波的說法，今年樓價只回落了7.5%，無論是以下跌的速度還是跌幅都不算多；1997年樓價回落時，一年裏就跌了三成；因此，現時樓價只是輕微調整，政府並不過度擔心。

無疑，至今為止，樓市的跌速與跌幅都不算大；但這只是因為香港樓市在辣招的制約下，已幾乎沒有炒家與投資者。變成用家主導，用家買樓考慮多多，很難像炒家那樣當機立斷，所以樓市今次的回落才會相對溫和。不過，純由投資者與投機者組成的股市，反應就強烈得多。如果從最高點計，跌幅已超過五成，可見情況有多惡劣。

財爺似乎對經濟前景相對樂觀。他認為隨著疫情的放緩，經濟應可以改善。香港的失業率最近就從5.4%跌到3.9%。疫情在改善，這是社會共識；經濟會從低位反彈，社會亦沒有異議；問題是香港歷來扮演的角色，近來已受到一定的制約。看來已不易回復到原來的水平。香港地產的投資價值不可能不被削弱。

香港一向所扮演的角色，是在中國的外循環中，做中西方的聯繫人。現在西方決心制約中國的崛起，已在不同的範疇，把向中國的門關上，令香港想發揮自己的功能倍感困難。這對金融業與專業服務業的衝擊尤為嚴重，導致香港的經濟前景蒙上陰影。

這種陰影已令一些投資者從地產市場撤資，而流入的資金卻相對不多，於是令樓價下跌的趨勢漸趨明顯。財爺說樓價只跌了7.5%，這個數字應有點滯後；據我們前線的同事反映，二手樓價已從高位下跌超過10%，而且有進一步加速之勢。

上周中原的經紀人信心指數，已跌到32.69，遠低於牛熊分界的50，反映連傳統上傾向看好的經紀人也對後市失去寄望。經紀人的情緒其實來自他們接觸到的客戶，反映市場的情緒普遍悲觀。

房地產是一種投資成分重的商品；一旦跌勢形成，就有自我完成的傾向。價格下跌會阻嚇買家入市，而缺乏買家入市又會導致價格進一步下跌，形成負面的連鎖反應。偏偏在這個時候又碰着美聯儲局要加息壓通脹，樓宇按揭的利率由不到2%，估計會升到4%，供樓者的每月承擔將增加不少。一部分原先有條件置業的買家可能因而無法入市。

這個月，中原的佣金收入，比正常的月份少了超過一半。估計今年全年的樓市成交總量可能只有5萬宗，比去年的7.2萬宗少30%。這些情況與財爺之前的估計並不一樣，政府宜重新檢討撤辣的需要性。

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文章原刊於《AM730》