施永青：地產代理經營困難 人員將大幅縮減
香港樓市近期交投疏落，每個月在土地註冊處登記的買賣合約跌到四千餘宗水平。另一方面，根據地產代理監管局的統計，截至10月底為止，本港的持牌代理仍有4萬1千多名。平均每人每年只能做一單生意。以目前地產代理與公司拆帳的比例計，地產代理的收入根本難以維生。
地產代理僅需23,000人
不過，地產代理的真正從業員遠不及持牌代理的人數。原因是很多並非從事地產代理工作的人，也會去考地產代理牌照，作為一種專業資格，以增加自己在行內的競爭力。就我所知，從事以下工作的人，都可能持有地產代理牌照；地產發展商售樓部的人員、律師樓的交易文員以至律師自己、銀行負責做樓宇按揭的人員等。此外，香港還有一批甚麼牌都想擁有的人，他們連的士牌都會考一個，地產代理牌當然不會放棄。
因此，真正從事這個行業的人是不足4萬人的；我估計，最多3萬人左右。我名下有兩間地產代理公司合起來約有8千名營業部員工，而以市佔率計，我們在一手市場佔50%，在二手市場有35%。如果其他行家的生產力與我們相差不遠，這個行業只需要23,000人已夠。
然而，隨著地產市道的回落，地產代理公司的經營狀況正迅速惡化。自去年中以來，很多公司都已進入虧損狀態；近期虧損更進一步惡化，促使他們非進行大規模收縮不可，以削減成本，爭取收支平衡。
地產代理的成本主要有三個組成部分：(i)工資，(ii)租金，(iii)廣告。地產代理的工資不高，拿的只是最低工資，已減無可減，所以只能減人手，不能削工資水平。而租金則受制於租約條文，並非想停就可以停的。至於廣告，則一削就會影響公司的獲客能力。在市場淡靜的時候向廣告開刀，並非明智之舉。
縮減人手最快
在這種情況下，最快可以削減成本的方法是縮減人手。首先會裁減是那些長期沒有開單的人員；繼而會對達不到配額的人員開刀；如果這樣還不夠，就會不斷切尾巴，把業績最差的10%的營業員裁走。不過若市道沒有改善，而公司的營運又欠佳的話，光是靠削減人手是不足以達到收支平衡的。
如純看地產代理監管局公布的持牌人員數目，削減人手好像進行得非常緩慢，因為每月持牌人數只是減少百餘人。按這樣的速度減下去，一年也只能減3%左右，對從業員的壓力不大。
不過，這只是一個假象，因為牌照的有效期可以長達2年，被辭退的營業員只是失去工作職位，但其持有的牌照依然有效，因此監管局的數字並不能反映從業員被削減的情況。政府可能就是因為見地產代理的持牌人數仍維持得很好，而以為地產市道仍不算差吧！事情卻並非如是。
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文章原刊於《AM730》
