汪敦敬：兔年樓市「兔」氣揚眉！

新一年，蟄伏多年的市場重新復甦，筆者認為兔年香港樓價可以由最低點回升5%至10%，這是保守穩妥的預算，至於可否將已經跌了普遍15%的樓價跌幅去完全收復失地，那我們要看看未來幾個月的運作，還有中美博奕大局之下，對手即西方國家又作出甚麼花招去干預市場，及我方如何作出反制及鞏固防守。

若從較樂觀進取角度去看，有三個因素大家要留意的：第一，市場回復樂觀情緒比想像中快了一點；第二，近年面對不同的大小衝擊，社會開始對衝擊有常態化的態度，以平多心去面對；第三，普遍人都是低估了「財富效應」的力量。

去年下半年樓市的而且確在唱淡情緒之下令到樓市機制幾乎失效！但這個只是表面看到的，「唱淡風」令樓價大跌，是同時遇上中央調節企業及金融市場，個別香港人適應及了解不到這種新常態，引起的迷惘及擔心才令到市場上負面情緒可以左右大局！並不是代表單靠市場負面情緒就可以隨意將市場摧枯拉朽！

基本上任何經濟體系的市場型態都是一個「呼吸」，只是資本主義傾向先擴張後去除泡沫下收縮，而社會主義就傾向先調整鞏固，然後才讓市場力量起動，兩者都是呼吸，不明理念所以才會覺得奇怪，無論如何，中國包括香港收縮多時，今年既然是「拚經濟」應該是發放能量的時候，沒有大局的配合，負面情緒並不能夠如去年般對市場作出太大困擾。

市場情緒是互相傳染的，有過份低落的時候，亦有情緒較高漲的時候，當樂觀情緒回復得比經濟快的時候，樓價就會回升得比想像中快，尤其一些人士本來不夠收入證明，樓價跌了之後可以變為合格過到壓力測試，應該要好好掌握這個時機，因為買樓的最大風險並不是「買得不夠平」而是沒有買到或斷供，這些都是代價有如豪賭的風險。

過去幾年負面情緒令到人們成為驚弓之鳥，當擔憂令到人們投資的時候過份保守，就會跌入了「不買樓的風險」，即是付出嚴重的機會成本損失。

很多人都認為經濟復甦及外圍因素才是樓價回復的最基礎，但其實香港經濟最強勁基礎是財富效應，供滿樓的住宅單位粗略評估約110萬個，還有過去9個月增加的定期存款逾2.1萬億港元，客觀環境若改變，例如通脹高於存款利息的時候，我們市場所謂的多供應其實是承受不到有關力量的極小量起動啊！

 

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