汪敦敬：掌握難得的入市時機

筆者其實並不想樓價升得快，因為今日的香港，樓價升總有人感到不高興！但筆者認為樓市正回復十年前的情況，這不是指樓價一定會大升，而是復常後的樓市正和十年前一樣，對有置業需要的人來說是「買有風險！不買也有風險」！這是我十多年前提出的理論，當時有不少人都嗤之以鼻，結果很多人都體會到不買樓的風險果然巨大（樓價升對錯過入市機會的人來說是損失），現在和十年前一樣，用家都是不應該「沽空」樓市，有需要卻買「跌」，同樣是一場豪賭！筆者認為一直唱淡的人應該重新了解最新數據去重整對個人合適的置業策略。其實現在入市仍然是比樓價最高峰時有不少折讓的紅利。

唱淡雖然可以製造到樓價下跌的時段，尤其是在世道不好的時候，但用時間軸來說，樓價總是向上！更加不要誤會去年樓價下跌其實並不是泡沫爆破！只是穩定的樓市面對悲情大局的微調而已！

筆者認為解決樓價上升引起的貧富懸殊最好的解決方案是令更多人置業！但解決供求的最佳方案並不是單以增加一手供應，因為建築成本和工資在未來必然上漲！單靠一手供應只會加快物價和工資上升，更會將大多數的利益分配較多給予大財團！解決供求的正確方法是以增加二手轉流為主，即是增加二手放盤量，其實七成的需求可以在二手市場自給自足，剩下來不能夠自給自足的板塊政府才引導新供應去補給，如果這樣，我們現在就有足夠的供應。

一直以來香港總資金量M3和樓價幾乎是同步向上，這是合邏輯的表現。錢愈多經濟活動就愈多，但近年我們在資金大量增加的情形之下，樓價是停止增長，即是我們有更多的錢，但更少的借貸，在這情況之下，加P按息率的空間並不大，至於說H按息率本身性質都並不算是和聯系匯率掛勾的關係，因為與美國不同步加息香港要面對套息，但當資金增加的幅度是大於套息活動的時候，我們就發覺H按息率是較低。而聯系匯率還有一個機制，就是我們還可以用資金流入時衍生的未償還外匯基金票據及債券去改善銀行結餘，從而減慢H按的加幅甚至令到H按下調，真正的息口關係並不是很多人描述那樣。

當然在中美角力之下，美國是很大機會「搞」香港，但這樣只會增加了「買的風險準備」，但「不買的風險」卻並不會降低，這是很多人忽略了的邏輯。