汪敦敬：樓市的「愚者」和「智者」

上星期文章《買樓的「輸數」與「勝數」》得到很好的回響，有一個好朋友分享他自己的投資經驗作回應：「我有一個租客，2011年開始租我其中一個單位到現在，大約交了230萬元租金，但是這個單位當年我買入來是190幾萬元。」今日我想分享一下投資物業的基礎智慧。

樓不是用來炒的，十分對！這個不單是平衡社會的公德心，亦可以是投資之道！我認為投資房地產有三個重點：

第一：首先不要「買錯嘢」，一些非住宅投資，或者一些極冷門的住宅項目，投資了之後是可以「高價一去不復返」或「過長時間才返家鄉」，這方面容後再撰文討論，但香港仍然是投資(不是投機)的天堂，大多數的住宅仍然是「有買貴，無買錯」。

第二：大多數的住宅房地產，投資幾乎唯一的風險就是斷供，但是這個風險不能夠小覷，因為這個風險若出現的話可以令到我們「total loss」！所以買樓前首先要學懂「絕不斷供」，這個環節，說就容易，實際易學難精！淡市的時候能夠保持不斷供的「金身」不容易，但是市場𣈱旺的時候不會信心過份膨脹去過份借貸，保持這個「金身」更加難！

第三：樓市獲利的關鍵是累積財富，部份買房地產的人不能夠積累財富除了因為斷供外，還有就是因為「太醒目」而太快出貨了！累積財富的本質其實是低機動性！如果機動性太強，不斷買賣進退，跳出跳入，表面貨如輪轉是智者風範，但卻和房地產累積財富的本質剛好相反！所以愈聰明舉動愈多可能賺得愈少！很多人想在跌市前賣出單位，跌了之後再購回，結果卻是不斷錯失時機！我兩個兒子的補習老師，她與丈夫都是追求簡單的幸福，到了現在未到40歲已經擁有三層優質物業了，原因就是想得少，要求簡單，正正是低機動性，所以賺得更多！

現實是天氣不似預期！聰明人反被聰明誤！地產專收「醒目仔」！現在的市場其實是深受國際博奕磨合的影響，一位銀行家朋友和我說:「現在金融市場已成為大國角力的武器！」既然已是一場仗，「兵者，詭道也！」以為自己看得透，其實「人」在大局中很渺少！我不同意「停止投資」是對任何人也合適！因為「買有風險！不買也有風險！」我認為在這個時勢之下，很多人要考慮「輸數投資法」！以打輸數去準備風險，來掌握過跌／錯價的投資機會！

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