汪敦敬：投資秘訣是掌握時空

 

近年筆者較滿意的投資是核心舖，但不敢托大或炫耀，因為在舖市的江湖中我只是一粒微塵！不想在前輩面前班門弄斧，但近期很多人對商舖投資作出了負評，當中有不少觀點令人啼笑皆非！筆者想分享個人的看法！

首先，舖位的投資期是長達二、三十年，評論眼前和短期的表現，其實並沒有意義的！不少人用第一年或眼前的租金作評論，舉例筆者近年買入的銅鑼灣勿地臣街舖位是用每年加租的長租約，第一年租金往往較便宜，但兩年後的今日已根據合約將進入第二次加租期，回報率由當初1.3%去到2.2%！

一些人以「舖位市道差」等於買了舖會蝕本，並不合邏輯，既在谷底買入怎會損手？筆者近年買入的兩個舖位與最近同類型的成交比較，我仍然是買了「平嘢」。

有些人說：「投資物業不如去銀行做定期收息？」這個說法似是對，又可以說是錯！首先投資者要問自己為什麼要買入物業？我個人來說買入物業是為了得到「長遠的回報」，如以此作標準，定期利息是滿足不到的。投資的重點是掌握時空！在三個月內的時空，定期存款息口很多時是上佳的選擇！但超過三個月的定期息口會比三個月期的更低，即是說超過三個月的息口情況，銀行也並沒有太多信心。

買樓的回報期最快是三年，定期息口沒可能給予有關保證！買舖的回報期最少是10年至20年。

定期息口高於按揭息口這個情況不應該是長遠的常態。

另外，買舖其中一個目的是，它是一個融資再生能力高的項目。假如筆者仍然有名可以以8千萬元買入多個天水圍嘉湖山莊的單位，將來再融資的能力及潛力會相對比買8千萬元的舖位低很多。

舖位本來就是低成數按揭的投資，本身就需要較多資金去「睇門口」，投資者只要現金流多於借貸槓桿，其實亦等於定期收息多於借貸成本！無錯，高借貸無論是什麼市道下都是不應該的，但是顯然現時息口的情況是對善於使用槓桿及資金對沖的投資者非常有利。

買舖是看好香港未來仍然是金融中心，如果相信香港是金融中心的話，市場購買力會回來。事實香港市場正在回復中，只是我們回復得較慢而已！有很多行業和商店正在增長，包括食品、飲食、名錶、手袋等，威士忌和配合冷藏運送及儲存的清酒市場亦是有大增長，筆者相信通關後香港要配合大量的優才專才入境，我們的消費市場會有新的活力。

 

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