盧展豪：商廈撻訂空置成因

 

近期商廈的成交淡靜，7月尾更有撻訂個案的出現。有關物業為灣仔會展廣場辦公大樓，在6月初由中資財團以約3億購買中高層近萬呎單位，最終財團撻訂離場，料損失約一成訂金，涉約3千萬元。除此之外，最近一年裡還有中環安蘭街及銅鑼灣羅素街的商廈撻訂個案。

撻訂是商業決定，原因有很多，最主要與市況有關，在向下行的形勢之中，出現撻訂其實十分合理；第二是整個經濟環境，利息的上升也是考慮；第三便是銀行的取態，當借貸沒有那麼積極，風險亦同時增加。就以今次個案為例，在6月初到7月尾之間，集團可能再次評估購入商廈的投資沒有預期中理想，再加上銀行估價等因素而決定撻訂。

投資商廈的商業決定最終以撻訂收場，最大的敵人始終是市況。而市況不佳，歸根究柢是因為環球經濟在疫後仍未得到改善，疫情停頓幾年後，仍有中美貿易戰、俄烏戰事等不利因素。外國也正面對通貨膨脹、《黑海穀物協議》帶來糧食危機等問題。香港當然也不能倖免，因為經濟未有改善，投資及新公司都會減少，商廈市場便呈疲弱之勢。

商廈的空置率一直徘徊高位不下，其實不獨是香港的問題，全球均一樣。而外國的情況可能比香港更甚，因為自從疫情後，在家工作在外國已經變成主流，寫字樓出現更多空置的單位。雖然香港在家工作較外國沒有那麼普及，但亦有一定的影響。筆者就認識有畫則的設計公司，變成只有一個設計師，當有意念後便分判畫圖的工作，分判的自由設計師在家完成後再交由公司的設計師修改。

不少行業所需的樓面面積已大為縮減，特別是需要自由度的設計工作，在家工作的生產力不比坐在辦公室低，員工有更多自由之外，亦可省卻上班的交通費。而公司也可以省減寫字樓的樓面，硬件的成本得以降低。工作模式已不知不覺產生變化，對商廈市場造成影響。

雖然上述提及市況向下、環球經濟疲弱、新的工作模式等原因令商廈的空置率高企，但筆者認為不用過分悲觀。因為政府已花了不少工夫，實行各種吸引外資的措施，相信空置率可保持或有機會下降。

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