盧展豪：街舖整體租值跌 或年尾止跌回升

財政預算案的撤辣措施對住宅市場的幫助不少，一二手住宅的成交宗數大增，但工商舖物業卻暫時仍然未見多少受惠，而非住宅物業按揭成數上限的調整，則對有補倉壓力的投資者有幫助，一般的街舖租務市場未見很大正面影響。最近，差餉物業估價署公布的2024/25年度應課差餉租值便反映了這一點。

過去租金高昂的地區，其租值大多會繼續下跌，包括核心零售區尖沙咀、中環及銅鑼灣，還有上水區，像是「名店街」廣東道、皇后大道中、羅素街和「藥房街」新康街。當中，逾千呎巨舖的跌幅較大，例如娛樂行地舖按年跌高達26%，而1881 Heritage地舖則在2019/20年度後，連跌5年，累跌逾83%。

核心零售區商店的主要銷售產品為奢侈品，這類商品又多以旅客為銷售對象，但現在遊港旅客的消費力因為旅遊模式改變而下降，亦不集中於零售核心區。上水區則因為水客貨大舉湧入「掃貨」的現象，隨著有效的打擊措施不再常見，加上有不少水貨客改到元朗而令租值持續下跌。而經濟復甦緩慢便是全港各區整體租值下降的主因。

不過，整體租值雖下降，但個別舖位仍預計有升幅，銅鑼灣景隆街約50方呎的迷你舖按年升20%。這種小面積的迷你舖或單邊舖不同於大舖，較容易吸納。除因舖小利潤大，也由於可作小食、飲品或零售店，較易租出。而這種店舖的目標顧客既有本地客又有遊客，而一些趕潮流的食店如手打檸檬茶等更是偏好面積小的店舖。

此外，整體跌幅均有收窄之勢，主要是因為上年度的基數已經十分低，在疫情嚴重時，因封關將近沒有遊客來港，租金已下調了好幾次，幾乎見底。在這情況下，租值應上升才對，可惜整體零售氣氛仍未回復，且信心不足，故除了個別舖位並未見回升。

但亦不必過於悲觀，因為自去年開始，政府推出多項政策去振興經濟，舉辦各種大型活動、會議和展覽，增加來港的遊客。另外，差餉租值以去年10月計算，今年租賃個案的升幅，以及擴大自由行等措施的正面影響並未有反映。若租務市場真的止跌回升，估計要年尾才會明顯可見，升幅也不會高。

 

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