曹德明：探討首季負資產破萬宗原因

日前金管局公布最新負資產數字，今年首季負資產個案錄得32,073宗，涉及金額1,653.49億元，對比去年第四季錄得的25,163宗及1,312.97億元，宗數及金額按季分別增6,910宗（27.5%）及340.52億元（25.9%），宗數創2004年第一季後(40,020宗)的季度新高，金額更創下自2001年第三季有紀錄以來的季度新高。

負資產再創新高，主要是因首季樓價再度下行，根據差餉物業估價署數字顯示，今年首季私人住宅售價指數報305.3點，連跌3季，與2021年第3季的歷史高位397.9相比更急挫逾2成（23.3%）。而自2019年政府開始放寬按揭保險成數的樓價上限，新取用按揭保險宗數曾於2021年攀升至歷史年度新高（23,846宗）。而根據經絡按揭轉介內部資料顯示，早幾年前採用8成或以上按揭的買家比重亦顯著增加。由於樓價由高位回落超過2成，大部份於2019年至2022年樓價高企並採用高成數按揭入市的業主會較大機會跌入負資產，使今年首季負資產個案有所上升。

雖然負資產數字高企，但不代表業主無力供款，過往十多年來本港業主還款能力一直處於穩健水平，根據金管局3月住宅按揭統計調查資料顯示，超過3個月及6個月未償還按揭貸款的拖欠比率分別報0.09%及0.06%，即屬超低水平，顯示絕大部份業主的供款能力仍穩健，銀行借貸風險可控。有意置業之人士仍要衡量自身經濟及供款能力，避免借太盡，緊記按時供款以及預留至少半年的後備資金。

至於未來負資產走勢會如果？自3月份政府全面撤辣後，樓市交投即時上升，樓價亦開始稍微回升，最新3月份私人住宅售價指數報305.7點，按月升逾1%，結束10個月連跌。雖然樓價有輕微回穩，不過一手貨尾積壓，發展商繼續以低價策略推售新盤，使二手樓價受壓而保持偏軟，銀行估價仍偏向審慎，相信樓價未必短期內出現顯著回升，料上半年樓市呈「價穩量升」的狀態，筆者料負資產宗數於下半年才有機會高位回落。