寒柏：「土地大辯論」真的有用嗎？

筆者於上篇文章指出，土地研究專責小組所提出的18項建議，無論在舖排和分類上，都無助解決土地問題。其一、選項太多，容易使人混淆。其二、把土地選項分為「中短期」、「中長期」和「概念性」，看似有條有理，實質上不過是把最有效的「發展郊野公園」和「填海造地」排除在「短中期」之外，似乎現成可行的，就只剩下一個「發展農地」的選項了。

真理越辯越明？

有某些坊間評論認為，一次過把18個選項逐一列明，有助討論。評論認為，過往不少市民，每一次只聚焦某一個選擇，往往都是以偏蓋全，反對的聲音太多，最終無法營造共識。

例如政府一說「發展郊野公園土地」，便會有環保人士反對。甚至乎會有人指出，為何不先把哥爾夫球場收回來建屋呢？如果同一時間列舉18個選項，便可使人十分清晰。原來發展哥爾夫球場地段，最多只可興建一、兩萬個單位，又豈能與「發展郊野公園土地」相比呢？

只要把所有選項列出來，所謂的環保團體、什麼正義聯盟，甚至乎是利益持份者，便不可能「打遊擊戰」，把每一個選項逐一打倒。你反對某一選項，可能很有道理，但你總不能一次過把所有選項都反對罷？總的來說，這「土地大辯論」應該可以做到「真理越辯越明」。

評論亦指，過往社會就是一直沒有共識，所以無法落實政策，透過這次「大辯論」，便可以減少社會分歧，讓大眾明白當中的利害關係，當可營造共識，讓之後的施政更加順利。

君子可欺之以方

以上說法，可謂合情合理。可是，香港的「土地供應問題」，真是這麼難明白麼？香港土地面積有大約1,110平方公里，市區或已建設土地面積只佔約24.3%。其中，約有90%人口，竟然居住在3.7% (私人住宅和公營房屋)的土地上；換句話來說，香港雖空有1,110平方公里的地方，卻有超過630萬人，擠迫的居住在41平方公里的土地上！

說穿了，香港一直無法增加土地供應之原因，都是人為因素。其一、多年以來，香港政府已沒有填海造地。其二、一觸碰郊野公園的土地，又會為環保團體反對。其三、地產商收購農地，囤積居奇。

其實以解決香港市民住屋需求為大前提下，政府應該如何做，難道還有懸念嗎？為什麼還要「大辯論」？想深一層，任你如何討論，最終仍會有人走出來反對。你揀定三個選項，他們便會集中火力攻擊這三個方案。你說什麼，他們便反什麼。此外，他們尚可以指責你們的討論以偏蓋全、不公道或沒有代表性等等。回歸後，以這麼多年的經驗來說，筆者從來沒見過「大辯論」可解決什麼，最終只會使社會更撕裂。

越辯論、樓價越升

土地研究和「大辯論」的客觀效果，就是把問題拖延下去。小組已研究近十個月，還要到年底才能交報告，即仍要多八個月，即一共要用上十八個月的時光。就算最終有決定了，落實方案又要時間，無怪林鄭政府宣佈成立土地供應小組研究至今，樓市仍屢創新高，本地發展商還繼續賺至盤滿缽滿了。

一直以來，香港政府的問題，絕不是什麼「社會有沒有共識」，而是「議而不決、決而不行」。「增加土地供應」明明是香港政府的責任，如今竟把問題拋出來讓市民「大辯論」，更突顯了香港政府「議而不決、決而不行」的特色。

發展農地絕不容易

小組認為，「發展農地」屬「短中期」方案，似乎認為這選項比較容易。可是，如果該選項這麼方便的話，又為何多年以來，仍無法大規模落實？說穿了，手握大量農地的地產商，始終是牟利機構，需要向股東交代，又怎能真正全面配合政府呢？

以香港地產商的發展手法來說，大部份集團都會囤積居奇，逐少發展，一來「資金鏈」鬆動得多，二來又避免同一時段裡有太多供應，這才能站在最有利的位置上。以此方法發展土地，又如何可以解市民之急呢？換句話來說，地產商又怎會肯在短時間內大規模造地建屋呢？

如果政府在「短中期」內，只有「發展農地」為主要選項，不怕發展商漫天討價，要求多多嗎？就算地產商有心配合政府施政，也得要向董事局交代，我們又怎能指望私人牟利機構為市民謀福利？

此外，政府和地產商發展農地，公私合營，興建的房屋種類也會受到局限。對發展商來說，最好當然是建豪宅，或把「納米樓」也包裝成豪宅去賣。在市民來說，最理想當然是發展公屋和居屋了。教人吃驚的是，似乎香港政府至今仍沒有下定重建公屋和居屋的決心。如果政府只被地產商「牽著鼻子走」，又如何解決香港市民的住屋問題呢？

無論如何，「發展農地」也不易，怎能算是「短中期」的方案？

填海才是硬道理

既然香港其實尚有大量土地可開發，只是由於種種利益關係和人為因素而無法落實，最直接的做法，自然是「填海造地」了。只要重新填海，肯定可以「激活」諸般土地供應。說穿了，為何香港出現今日的困局，就是擁有土地資源的持份者囤積居奇，甚至乎有心人以諸般手段把明明可以用的土地都「封印」了。

只要能大規模的填海造地，投資者便不敢再囤積居奇，如果「發展郊野公園」或「發展農地」不順利，政府不如乾脆集中填海。「填海造地」需時，但總不會是十年開外才可成事的選項。盡早填海，三數年已可見成效，原本被「封印」的土地亦會迅間被「解封」。只要大量填海，越填越多，筆者估計，連環保團體的聲音也會越來越鬆散。為什麼呢？志願團體也要資本經營，如果政府決心填海，本地財閥士紳還不趕緊建屋賣樓，還有餘閒去捐錢嗎？至少，政府要擺出這個「下定決心」的姿態去解決問題，才可以把「冰山劈開」。

還要打破地產商壟斷之常態

值得一提的是，香港雖然被譽為最自由的經濟體系之一，但幾大本地發展商都形成了自然的寡頭壟斷，駸駸然形成一股巨大的勢力。所謂「強龍不壓地頭蛇」，就算大陸地產龍頭來港發展，亦要靠土地財閥做其「盲公竹」。

據行業人士透露，就算大陸發展商成功投地，也要靠本地龍頭替其「打通脈絡」。相關政府部門各自為政，且十分官僚，批核需時，要求複雜。本地法規上亦有「陷阱」是不足為外人道，要熟行的人「指點迷津」。本地承建商、材料供應商都與本地地產商關係極佳，連本地工人的數量亦有限。大陸發展商就算來港發展，也絕非易事。

除了「填海造地」和「重建居屋、公屋」之外，改革相關政府部門的流程，增加透明度，放寬引入外勞和原料供應商，鼓勵大陸發展商，甚至乎是承建商來港發展，都是急切要做的事情。把「土地供應」激活，不能靠「大辯論」，而是全仗一個有責任、有承擔和有能力的政府。