鍾民杰：本末倒置的「土地大辯論」
行政長官林鄭月娥女士於本月九日出席香港電台節目《眾言堂》，就下月宣讀的《施政報告》聽取在場逾百名市民的意見。在兩個小時的節目裡，她表示房屋和土地仍然是今年重中之重的問題，並特別強調土地是解決房屋問題的最重要切入點。背後的邏輯是：土地和房屋就好比麵粉和麵包，「無麵粉做不到麵包」。這種說法相當具說服力，因為它把樓價升上太空的現象歸結為上游資源供應不足的問題，與房屋供不應求的一般印象高度契合。
所以，不少高級官員和社會精英亦據此認為，只要大幅增加土地供應，讓政府發展新區，為市民建造更多居所，再尖銳的房屋供需矛盾都會迎刃而解。住宅價格就會回復至大眾可負擔的水平。
在過去一年多的時間裡，「缺粉論」一直指導著香港政府的工作。為期五個月的「土地大辯論」正是有關思路的產物，「土地供應專責小組」於今年四月下旬開始圍繞18個土地供應選項進行公眾諮詢。行政長官希望社會可以藉此就未來的土地開發方案達成共識，減低政府覓地建屋時所遇到的阻力，令增加房屋供應的工作不再停滯不前。
不過，土地始終不是麵粉，房子終究不是麵包。終端市場的需求如此殷切，與房屋的定位息息相關。倘若政府只管從供給側著手，就有混淆土地政策和房屋政策之嫌，最後必然事倍功半。
房屋不是麵包
儘管行政長官至今仍然無意改弦易轍，但市民實在不應該過分怪責她，因為很多城中名人和本地智庫經常披著一件專家的外衣，反覆散播「缺粉論」，難免讓人信以為真。近月，他們建議政府擴大填海規模，並支持政府多管齊下覓地建屋，背後的理念即為「種返小麥，造返麵包」，再把麵粉轉化成麵包，透過增加土地房屋的供應去壓抑多年來屢屢破頂的樓價，令所有市民得到一個置業安居的機會。
根據現時的土地供求估算，香港將面臨龐大的缺口，政府絕對有必要未雨綢繆，建立土地儲備以應付未來的需要。問題是，香港是否單靠造地，就能夠造出個未來？
這種純粹從供給側調控樓市的策略，其實暗示著社會對房屋的需求皆衍生自市民在居住方面的基本需要，就如麵包的需求一樣龐大而「真實」，本身具有非常強烈的「剛性」，絕不會因為價格或其他因素的變化而劇烈波動，政府只得切法滿足。可是，前述假設根本與現實不符。
雖然香港社會經常把房屋比喻為麵包，但兩者的屬性可謂千差萬別。麵包是一種不折不扣的基本消費品，而且容易腐壞難以轉售，人們購買時所考慮的主要是其使用價值；房屋則不同，即使被長時間使用也不易損耗，而且不難在市場上變賣，原本作為需求的買方搖身一變即可成為供給的賣方。這意味著房屋市場的參與者往往更注重房屋交易時的價值。那些可以在市場上交易的住宅或許真的會被用作滿足居住需要的消費品，惟它們最重要的功能還是作為人們以錢生錢的財貨。
因此，今時今日的香港房價如坐白金升降機，不是因為市場存在著「剛性」需求，而是由於市民渴望享受物業升值的好處，唯恐不及地添房置產。樓價在過去一段很長的日子裡節節攀升，再加上一些房地產界人士的渲染，很容易讓市民以為香港進入了樓價只升不跌的「新時代」，繼而不惜一切進入房屋市場，以鎖定物業價格，甚至還想利用物業升值所產生的差價，為未來「樓換樓」鋪路，邁向「置業階梯」的頂端。換言之，即便是「買樓自住」的行為，多少也都帶有投機性質。
用「麵粉」作賭注？
當投機思維成為房屋市場的主要驅動力量，房屋政策的成敗便取決於它能否扭轉並精準控制市民對樓價變動的心理預期。可惜，「土地大辯論」顯示，政府真把所有住宅當成麵包一樣看待，以為未來的土地和房屋供應增加就會一了百了，老大難的房屋問題最後必然不動如山，而新增的住宅只會被人們用來追漲殺跌。
除非當局能夠在短期內極大地增加土地供應，又或環球經濟泛起暗湧，使整個社會不再覺得置業是一件穩賺不賠的事，否則新建房屋的數量肯定不能滿足所有投機者的胃口。新增的供應杯水車薪，樓價向月球進發，的確能讓「上車」一族嚐到資產價格上漲的甜頭，但亦會導致一眾無產者看見別人身家暴漲而眼紅。因置業而發達的故事無孔不入，很快就感染港九新界每一個人，刺激他們進入市場搶購住宅。這些投機需求將進一步推高樓價，誘使一波又一波的市民爭做業主。如果配以「以置業為主導」的房屋政策，新建住宅多數不會用在急需棲身之所的一群，而是落入購買力最強的人士手中，作為他們在超級多頭行情中賭升不賭跌的注碼。
假使政府在「土地大辯論」之後，能夠立即使土地供應量以倍數增長，大得徹底撼動社會對樓價只升不跌的預期，政府也要考慮土地資源是否用得其所。未來可供開發的土地，不是歷盡千辛萬苦收回棕地得來，就是耗費鉅款填海造地獲取，乃非常珍貴的資源，官員絕對有責任確保它們用於滿足真實的住屋需求。當局對房屋需求的性質不加辨識，把投機性的需求當成真實需求般一併滿足，很自然會投入過量的土地於建造住宅，造成極為巨大的浪費。與此同時，可用作經濟活動的樓面空間將受到擠佔，租金難免居高不下，本地產業的國際競爭力將受到嚴重損害，繼而剝奪市民就業及創業的機會。
何況「土地大辯論」本身無助政府在短期內覓得足夠土地大興土木？當中可以大規模提供土地的選項，動輒需要十年時間才能走過所有法定程序和完成施工，遠水根本救不了近火。只要房屋一日仍是市民投機的工具，又沒有動搖置業信心的外圍經濟因素湧現，政府在房屋供應方面所承受的壓力必與日俱增，基層的怨氣亦會有增無減。政府不曾嘗試抽薪止沸，莫非鐵了心「等運到」，祈求特朗普作出更多訛詐和恐嚇，從而令本地樓市「腳軟」？
終端問題終端解決
「土地大辯論」最愚蠢的地方，在於它治標不治本之餘，還為政府添煩添亂。整個諮詢在普羅大眾之間不斷重覆一個信息：政府現時手握的土地資源非常緊缺，不足以應付當下和未來的房屋需求。此舉無異於向社會宣告，投機盛宴不會在短期內散席，實際效果是鞏固了社會對住宅的升值預期，助推而非壓抑樓價。毋庸贅言，草根階層的困苦必難以紓解。久而久之，民間對政府的信任便會消散殆盡，令日後施政舉步維艱。尤其是當一些高級官員手握的房產價值以千萬元計，不免讓百姓懷疑他們解決房屋問題的決心，陰謀論四起。
事實上，「土地大辯論」本身就仿如為反政府人士專門搭建的舞台。它永遠無法排解紛爭，倒是為那些以反政府戲碼為謀生工具的人士提供了不可多得的表演機會，炮製出更多無謂的爭議。他們只消在諮詢過程中堅持已見、強人所難，政府瞬即化身成一隻違逆民意的大魔頭，惹來猛烈而惡毒的攻擊，日後施政寸步難行。
政府的角色日益被動，癥結在於房屋的商品屬性。古人云：「薪不盡，火不滅。」按照順序來講，當局銳意從上游著手、擴大土地和房屋供應之前，應先釜底抽薪，改變終端房屋市場的條件結構。若行政長官願救萬民於水深火熱之中，不欲政府成為眾矢之的，便應該放棄「以置業為主導」的房屋政策，依照實際形勢推動房屋「去商品化」。大建公營房屋並非唯一的方法，政府可以考慮把用家與投資者市場分隔開來，又或推出租務措施保障市民的住宅使用權，總之確保房屋優先用於滿足居住需要。
如此，帶有投機成分的房屋需求就會壓縮至最小，住宅價格便有機會趨向合理水平，政府亦有能力向所有市民許以一個安樂窩，毋須再為「撲粉」而疲於奔命。
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