施永青：政府有賤賣土地嗎？
洗衣街商業地招標，由新鴻基地產以47.29億元投得，樓面地價僅三千餘元一方呎。有關注組織認為價錢偏低，政府有賤賣土地之嫌。
這個指控似乎頗受社會認同，原因是這幅地去年剛被納入政府的賣地表時，坊間最高的估計是可賣228.6億元，樓面地價高達每呎1.5萬元。現價只及當年最高估計的五分之一，質疑庫房收少了很多錢。
關注組織認為，如果地產商出不起價，政府應把土地收回，留待市場環境好的時候才賣。現在政府以這樣低的價錢賣了這塊地，得益的是地產商，吃虧的是市民。
政府是否應該在現時商業樓宇供過於求的情況下推售這幅商業用地，的確存在着商榷餘地(另文再談)，但把成交價與過時的估價混為一談，亦不妥當。因為估價只是個別人士在某個時刻的一個意見，並不代表市場上真的有人願意以這個價錢買入這塊土地。
現實是228.6億元只是一年前，坊間估價中一個最高的估計，拿這個高價作為市價的基準，只能突出矛盾，卻無助於貼近現實。估價與成交價的最大分別是前者只是說說而已，後者卻是要用真金白銀來買的。政府在賣地的時候，只能考慮地產商的出價，而不可能執着於坊間的其中一項估價。
再者，過去一年來，經濟環境飽受新冠疫情，中美惡交與俄烏戰爭的摧殘，又受到加息與去全球化的威脅，商業前景十分暗淡，商業樓宇需求萎縮，有地產商願意在這樣的形勢下落標競投這幅洗衣街地皮，已非常難得。在之前已有多次賣地流標的情況下，政府不想又多一塊土地流標是很自然的反應。
差餉物業估價署的數字顯示，本港寫字樓的空置量，在2021年底已達1,658萬方呎，空置率高達12.3%。估計現時寫字樓的空置量已接近2,000萬方呎，空置率可能已高達15%。在這種情況下，發展商在出價競投商業用地時焉能不保守一些？
以現時空置這麼嚴重的情況來估計，洗衣街項目落成後，招租的難度很高，可能需要一段相當長的時間才能達到正常的出租率。再者，現時寫字樓的租金回報率只有3%左右，而地產商的資金成本卻要5%左右，以致即使物業全部租出，租金收益亦抵銷不了資金成本，變成要長期「倒貼」(negative carry)。坊間在為洗衣街商業用地作估價時，大部分都忽略了這一點；但對地產商而言，物業落成後的繼續補貼，亦是投資成本的組成部分，自然會在入標的價錢上反映出來。
如是看來，地產商由於要承擔入標的後果，能出價至這個水平已包含他們對未來的信心溢價。新鴻基地產已是三個入標競投者之中出價最高的一個。政府不賣給他，還可以賣給誰？怎能說政府是賤賣土地？
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文章原刊於《AM730》
